La notizia del giorno

Una sentenza che farà storia – Cassazione di luglio scorso

martedì 17 novembre , 2009

dedivitisA proposito di “Una sentenza che farà storia nel campo della Mediazione” (Cassazione, III Civile, Pres. Carbone, 14.7.2009, n. 16382). Sono passati pochi mesi dalla pronuncia del Supremo Collegio ed ancora meno da quando la notizia dell’ esistenza di questa Sentenza ha cominciato a circolare fra gli addetti ai lavori (e fa piacere precisare che, puntuale e tempestiva come sempre, l’ ANAMA, fra le prime, aveva già postato sul proprio sito un importante commento proveniente dall’ avv. Francesco Luongo, Segretario Nazionale del Movimento Difesa Consumatori), e già le perplessità e la sorpresa stanno montando.
“A prima lettura sembra sconvolgente”, scrive testualmente un Collega del Nord-Est.
Cosa direbbe, allora, il Collega se sapesse che in due casi assolutamente simili a quello su cui si è pronunciata la Cassazione Civile, il Tribunale di Trieste, già l’anno scorso, aveva addirittura rinviato a giudizio per Truffa l’ Agente Immobiliare coinvolto, sostenendo che la mancata informazione del potenziale compratore sulla effettiva situazione giuridica del bene che avrebbe dovuto essere oggetto della vendita realizzava “gli artifici e raggiri” che sono richiesti dalla Legge perchè si possa configurare la c.d. “Truffa Contrattuale”?
In effetti, come già rilevava l’ Avv. Luongo nella sua nota, la Sentenza e’ innovativa solo in parte e molte delle sue affermazioni sono da considerarsi ormai “ovvie”e assolutamente pacifiche per la Giurisprudenza, ivi comprese quelle relative alla sottoposizione del rapporto fra l’ Agente Immobiliare ed il Cliente (non più “privato cittadino”, ma “consumatore”) alle regole del c.d. “Codice del Consumo”.
Il problema che si pone leggendo la sentenza  non e, quindi, quello della sua novità, della giustezza o meno di tutte le tesi in essa espresse in materia di mediazione “atipica”, nè quello della criticabilità o meno della sottoposizione del rapporto Agente“Atipico”/Cliente al regime della responsabilità contrattuale anziché extra-contrattuale (peraltro a mio personale giudizio assolutamente corretta e coerente con il sistema normativo),
il problema  e’, invece,  altro e sembra strano che il Supremo Collegio, nella sua approfondita disamina, non lo abbia colto.
Il problema e’, infatti, che quella che la Cassazione definisce “mediazione tipica” e’ una attività che da almeno quarant’anni non esiste più ed e’, probabilmente, oggi, addirittura vietata per legge sotto svariati profili, mentre la “mediazione atipica” e’ l’ unico tipo di mediazione oggi praticata e consentita, ma si svolge in un tal “vuoto normativo” da essere ignota ed indefinibile anche per chi la svolge, professionalmente, da anni.
Con una ulteriore conseguenza: che la stessa attività del Mediatore Immobiliare Professionale, ma direi, meglio, quella del Mediatore Immobiliare “tout court”, (in quanto l’attività non si può svolgere se non si è iscritti al Ruolo e non può neppure essere delegata all’interno dell’ Agenzia-Impresa se non a dipendenti che siano, anch’essi, iscritti al Ruolo), non può, in realtà, essere definita e descritta perchè non e’ scritta in nessuna norma e perchè, sicuramente – per insegnamento della Sentenza in commento e dei suoi precedenti giurisprudenziali e salvo un intervento legislativo correttivo –  non si identifica più con l’attività descritta nell’art. 1754 del Codice civile.
Ma stiamo attenti. In questo, come in molti altri settori delle attività economiche e sociali, se si affida alla Magistratura il compito non di interpretare ed applicare la norma, ma di scriverla e di crearla, ci si può trovare davanti a sorprese assai spiacevoli.
Una per tutte: 
in conseguenza dell’elaborazione giurisprudenziale sviluppatasi negli ultimi venti/trenta anni in materia di “mediazione atipica” – quella cioè nella quale l’ Agente riceve dal Cliente un incarico a vendere o a locare un determinato immobile, o a reperire, in vendita o locazione, un immobile di determinate caratteristiche – si sta affermando il principio (chiaramente espresso nella sentenza in esame) che la provvigione – anzi, il compenso dell’esecuzione del mandato – possa essere richiesto solo al Cliente mandante e non anche alla controparte (con buona pace dell’art. 1755 c.c.).
Potrebbe anche essere giusto, tutti i professionisti vengono normalmente pagati esclusivamente dai loro Clienti. 
Ma i problemi diventano due.
Il primo è: “Chi e’ il Cliente dell’ Agenzia (Mediatore) Immobiliare?” Chi conferisce l’immobile da vendere o chi, letto o visto in vetrina l’annuncio pubblicitario, entra in Agenzia per comperare?
Il secondo, sicuramente più sentito da chi leggerà questa nota, è: “L’ interpretazione giurisprudenziale che abbiamo illustrato, coincide con il “comune sentire” degli operatori del settore?”, “Coincide con i loro obiettivi?”, “Sono pronti a dover raddoppiare la clientela per mantenere uguali i ricavi?”
Con buona pace del Supremo Collegio e delle Organizzazioni Rappresentative dei Consumatori, mi permetto di credere che prima di dover giungere a questi risultati e a dover “ridefinire la modulistica” utilizzata nelle Agenzie, la volontà degli Agenti Immobiliari sia quella di giungere ad una definizione normativa che tuteli – in tutti gli aspetti – la loro professionalità sia verso i Clienti che verso le altre categorie Professionali che svolgono o possono svolgere incarichi e mansioni simili, ma non analoghi.
Fosse vera la tesi della Cassazione in commento, infatti, che differenza ci sarebbe fra un Agente Immobiliare che vende l’immobile di un Cliente e un Avvocato, un Commercialista od un Geometra che fanno la stessa cosa?
Ma e’ noto che l’ Avvocato, il Commercialista ed il Geometra possono, se incaricati, vendere l’immobile di un Cliente, ma non possono svolgere atti di Mediazione. 
Una differenza, quindi, anche se la Suprema Corte sembra negarla, ci deve pur essere. Avv. Massimo De Devitiis (Nella Foto)
P.S. l’ Agente Immobiliare imputato a Trieste era stato denunciato perché il Compratore, dopo aver firmato il Preliminare, non aveva ottenuto ottenuto il mutuo 100% che sperava. Allora, per liberarsi dell’impegno, si era accorto che l’immobile era stato costruito qualche anno prima da una Cooperativa in diritto di Superficie di 99 anni e gliene restavano solo 92. Non era, quindi, la piena proprietà che Lui voleva! E, in conseguenza, chiedeva la liberazione dagli obblighi del Preliminare e la restituzione della corrisposta Provvigione. 
E’ questa la tutela del Consumatore o sono questi i comportamenti contro cui, giornalmente, si devono misurare gli Agenti Immobiliari? 
Spero che avremo occasione di tornare su questi argomenti.

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento