In primo piano,Paolo Bellini

Attenzione al fai da te nell’immobiliare!

domenica 19 settembre , 2010

Attenzione al “fai da te” nell’immobiliare. Anche se può sembrare facile acquistare o vendere una casa o un negozio, tanto più se si utilizzano le opportunità offerte da internet, è invece “pericolosissimo” sottoscrivere contratti ed accordi scritti senza l’assistenza di un professionista preparato e competente.  Se da un lato il “fai da te” è stata la fortuna di portali come eBay e in parte anche per la compravendita di auto, moto e strumenti elettronici dall’altro non si può scherzare con un settore che porta con se cifre considerevoli, con insidie legali e normative di difficile individuazione. Prima di comprare casa sono molte le azioni preventive da fare che oggi ci sembra giusto elencare per dare un contribuito concreto a tutti i nostri lettori:

1 – Individuazione dell’immobile che si vuole acquistare. Ricordiamo che non è sufficiente leggere i giornali o consultare i portali immobiliari in internet per avere un quadro preciso del bene che si va ad acquistare. E’ fondamentale procedere con un particolareggiato sopralluogo, dove verificare lo stato in essere dell’immobile, degli impianti, del funzionamento delle reti fognarie, degli allacciamenti e di ogni altro elemento che compone la casa (serramenti, pavimenti, rivestimenti, bagni, parquette, umidità, grondaie, tetto, coibentazione termica e soprattutto acustica solo per elencarne alcune);

2 – Verifica dei vincoli, pesi e gravami. Una formula contrattuale che sta a significare che l’immobile deve essere libero da ipoteche (e quando c’è un mutuo l’ipoteca è automatica), da servitù a favore di altre proprietà, come per esempio servitù di passaggio, o servitù di veduta, o da vincoli imposti dal condominio come per esempio il divieto di tenere animali domestici. Sembra una forzatura ma invece è pura verità: se l’assemblea di condominio, all’unanimità ha deliberato che in quella palazzina nessuno può tenere animali in casa il divieto può essere fatto valere in Tribunale.

3 – Certezza sulla commerciabilità dell’immobile. Un bene immobile non può essere oggetto di regolare compravendita se in esso vi sono opere abusive, o se il suo reddito non è stato dichiarato nell’ultima Dichiarazione dei redditi. Inoltre va fatta attenzione all’eventuale diritto di prelazione a favore dei confinanti, come per esempio per un appezzamento agricolo che prima di essere venduto a Terzi va proposto ritualmente all’affittuario o al confinante coltivatore diretto, i quali a parità di prezzo hanno “precedenza” su altri nell’acquisto del terreno.

4 – Presenza delle certificazioni. Oggi più che mai è fondamentale verificare che gli impianti tecnologici e l’intero immobile sia dotato delle necessarie certificazioni: per l’impianto elettrico, per quello igienico sanitario e per quello energetico,. Infatti oltre alla verifica della perfetta manutenzione della caldaia è fondamentale che il bene sia munito dell’Attestato di Certificazione Energetica, obbligatorio sia per vendere che per locare un bene immobile. E poi è buona norma munirsi della Concessione edilizia o del Permesso di costruire oltre al certificato di Abitabilità (oggi Agibilità) nel quale sono contenute le dichiarazioni dell’ufficio tecnico comunale proprio in merito alla realizzazione a “perfetta regola d’arte” delle strutture e degli impianti.

5 – Corrispondenza catastale. La legge recente sul riordino del patrimonio immobiliare ha imposto la corrispondenza dei dati catastali alla realtà per poter procedere con il rogito notarile, che è l’atto pubblico dove avviene il passaggio della proprietà. In questo caso è necessario munirsi di una visura catastale aggiornata, delle planimetrie catastali e dell’estratto autentico di mappa per fare le necessarie verifiche ed eventualmente individuare le anomalie che possono, alla fine, inficiare la celebrazione dell’atto notarile.

Già questo fa capire che per vendere un immobile non è sufficiente accordarsi, magari con una stretta di mano, sul prezzo di vendita o sulle modalità di pagamento. E’ fondamentale scavare molto di più all’interno di norme, regole, obblighi e verifiche che se non fatte in tempo possono mettere in estrema difficoltà le parti in contratto, la banca nel caso di finanziamento e il notaio che se tutto non combacia non potrà mai rogitare. E c’è ancora chi pensa di poter far tutto questo da solo?

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