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1, October, 2014

A.N.A.M.A.

Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari

A cura del Collega Avv. Massimo de Divitiis di Trieste

Questo mese vogliamo richiamare l’ attenzione dei colleghi Agenti Immobiliari su una sentenza che e’ già stata oggetto di numerose sottolineature e critiche negli ultimi due anni, ma che, forse, e’ stata troppo velocemente “rimossa” e messa nel dimenticatoio, benché successive pronuncie del Supremo Collegio si siano mosse – spiacevolmente, a volte, rispetto agli interessi della nostra Categoria – in direzioni parallele e simili.

Ci riferiamo alla Sentenza 8038 del 2.4.2009 della Suprema Corte, in cui la Seconda Sezione Civile ribadiva un importante principio di diritto in materia di contratto preliminare.

La vicenda sottoposta all’ attenzione dei giudici traeva origine da una scrittura privata (Proposta Irrevocabile di Acquisto) stipulata dalle parti in causa, con la quale il Proponente aveva, appunto, proposto l’ acquisto di un immobile per un certo prezzo, di cui una quota da versare a titolo di caparra e la restante secondo modalità che sarebbero state meglio specificate nel successivo preliminare, che avrebbe dovuto essere concluso nei 30 giorni successivi. Tale secondo contratto non era, tuttavia, mai stato stipulato a seguito di ripensamento e, comunque, di rifiuto ad adempiere dell’aspirante acquirente, dopo che gli era stata comunicata l’accettazione della proposta.

La Suprema Corte, nel dare torto alla parte potenziale venditrice che aveva chiamato in causa il potenziale acquirente per ottenerne la condanna al pagamento della somma di Lire 14.000.000= che lo stesso  si era impegnata a versare per il caso in cui, una volta accettata la proposta  d’acquisto, egli si fosse successivamente sottratto all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile, risolse la disputa muovendo dalla qualificazione giuridica dell’accordo negoziale intervenuto tra le parti.

Qualora, ai fini di una compravendita – scrisse il Supremo Collegio – le parti si impegnino a concludere un futuro contratto con effetti obbligatori (e, quindi, un preliminare) che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare – (e, come tale) tecnicamente collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione” – destinato a fissare il contenuto del successivo negozio, ma senza alcun effetto vincolante per le parti“.

Nel caso di specie, la Cassazione ravvisò nell’accordo controverso quel “preliminare del preliminare”, che, come tale, è privo di effetto vincolante per le parti contraenti, secondo le opinioni maggioritarie espresse sia in dottrina che in giurisprudenza. “Non va riconosciuta – scrisse, infatti, la Corte – come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente” e aggiunse “riconoscere come possibile funzione anche quella di obbligarsi … ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. Tale accordo (il preliminare del preliminare) deve essere quindi giudicato come accordo o contratto “nullo” per mancanza di causa (che e’, come sappiamo, l’ effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico perseguito dalle parti).

Fin qui la Sentenza – ribadiamo – ben nota.

Ciò che va sottolineato e’ che, se anche nel caso di specie non vi era stata alcuna consegna di denaro, in quanto la caparra era stata solo promessa per l’ ipotesi di inadempimento all’impegno di sottoscrizione del [secondo (?)] preliminare, la situazione ed i principi di diritto applicabili non sarebbero mutati, nè muterebbero qualora vi fosse stata a qualsiasi titolo una dazione di denaro.

Ed in effetti, in base al principio affermato, essendo “il preliminare di preliminare” un accordo nullo, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento e se anche eventuali penali dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare, tali pattuizioni sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale – come scrive, sempre in Sentenza, la Suprema Corte – riferita a responsabilità aquiliana (e, cioe’, extracontrattuale), come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”. Ne consegue che ove delle somme siano non solo promesse,  ma versate (ad esempio, e come spesso accade, a titolo di caparra confirmatoria, ma anche di penale) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare (ossia, come solitamente accade, della Offerta di Acquisto) essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma rischierà di essere, invece, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo.

Ebbene, siccome accade frequentemente, come già abbiamo evidenziato, che nel corso delle trattative per la cessione di un  immobile, l’ Agente Immobiliare debba, ad un certo momento,  richiedere al potenziale acquirente la sottoscrizione,di una scrittura (la “proposta di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale venditore, a porre in essere i necessari successivi passi per giungere  alla stipula del contratto definitivo, Risulta evidente l’importanza di adeguarsi ai precetti della sentenza in commento, in particolare evitando nella formulazione della proposta qualsiasi formulazione che possa far pensare ad un impegno alla stipula di un successivo preliminare perchè non ne sarebbe garantita, in alcun modo, la coercibilità (neppure in presenza di eventuali penali e/o caparre). Saranno, anzi da usare formule che evidenzino come l’ accettazione della proposta da parte del Venditore si ponga quale momento conclusivo della stipula del Preliminare e come il Proponente Acquirente ben sia conscio ed a conoscenza di tale circostanza e ne assuma il rischio in piena consapevolezza. Si potrà, altresì, evidenziare che le parti si dichiarano reciprocamente disponibili a riprodurre il consenso al Preliminare (già, con la sottoscrizione di proposta ed accettazione, prestato) in successivo atto, avente i medesimi contenuti, con sottoscrizione da apporsi anche eventualmente avanti a Notaio e ciò al solo fine di permettere lo svolgimento di adempimenti formali conseguenti, quale, ad esempio, la Trascrizione del Preliminare stesso.

Ciò permetterà, anche, di anticipare il momento della nascita del diritto alla Provvigione facendolo coincidere con quello della comunicazione dell’ Accettazione al Proponente

 



2 Risposte

  1. Proposta d'acquisto accettata, ma posto auto non esiste Said,

    [...] [...]

    Scritto il ottobre 22nd, 2011 in 16:03

  2. Gian Paolo Said,

    Attenzione a quello che scrivete perchè la gente rischia di far confusione. perchè : “… allorquando l’iniziale proposta d’acquisto venga sottoscritta per accettazione, l’incontro della volontà delle parti e la conseguente conclusione del contratto all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione, crea un vincolo giuridico idoneo a legittimare la pretesa del terzo per la spiegata sua attività di intermediazione, senza che sia necessaria la stipulazione di un nuovo contratto preliminare, che, se previsto dagli stipulanti, serve solo ad agevolare la verificazione della conclusione dell’affare”. VEDI SENTENZA DELLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE N. 7420 DEL 31/03/2011

    Scritto il novembre 25th, 2011 in 18:03

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