Massimo De Divittis,News

Procacciatori di affari ed agenzie immobiliari

venerdì 5 agosto , 2011

A cura del Collega Avv. Massimo de Divitiis di Trieste

Navigando qualche giorno fa per siti immobiliari alla ricerca di qualche spunto per la nostra rubrica mensile, mi sono imbattuto in un titolo che non poteva non attirare la mia attenzione:

“I PROCACCIATORI D’AFFARI NON POSSONO OPERARE PER CONTO DELLE AGENZIE IMMOBILIARI: COSÌ HA RISPOSTO IL MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO”

Il Post, a firma di un autorevole Collega di Bologna, rappresentava l’ ultimo atto di una discussione che si protraeva da parecchi mesi (per l’esattezza da Settembre 2010) riguardo la prassi di alcune Camere di Commercio di iscrivere al Registro delle Imprese Procacciatori di Affari – in quanto tali, ovviamente, non dotati dei requisiti per l’ Iscrizione all’ ormai defunto Ruolo – come “Procacciatore d’affari nel settore Immobiliare” e/o come “Procacciatore di affari Per la Ricerca di Clientela Per conto dell’ Agenzia Immobiliare”.

E la risposta del M.S.E., asseritamente affermante che “I Procacciatori di Affari non possono operare per conto delle Agenzie Immobiliari”, affermava, in realtà, che: “ … alla luce di quanto esposto, la scrivente Amministrazione ritiene censurabili tutti quei casi in cui i procacciatori di affari esercitano in maniera abusiva l’ attività di mediazione riservata agli iscritti al Ruolo Agenti di Affari in Mediazione”, e cio’ non diversamente da avvocati, commercialisti, geometri, salumieri e ogni persona qualunque che svolga (anche occasionalmente) una attività di Mediazione Immobiliare (sulla quale esiste una precisa riserva di legge) senza averne i requisiti.

Una risposta ovvia, quindi, che non giustifica, in alcun modo né  i proclami jihadisti di alcuni dei partecipanti alla discussione, né i  prospettati invii di raccomandate a tutti i Procacciatori di Affari iscritti (obbligatoriamente, tra l’altro) alla CCIAA, le minacciate generalizzate intimazioni di cessazione immediata dell’attività e di conseguente cancellazione d’ufficio dal R.I., per non parlare delle minacce di asportazione (“d’Ufficio”?) delle targhe e delle insegne sotto il controllo delle forze dell’ Ordine e del minacciato intervento di UnionCamere a controllare che mai più abbiano ad iscriversi al Registro delle Imprese Procacciatori di Affari nel settore Immobiliare.

E che non giustifica, neppure, l’affermazione, dell’ Autore del Post, “daremo diffusione del parere del Ministero, affinchè le CCIAA provvedano a segnalare alle Autorita’ Giudiziarie le attivita’ dei Procacciatori d’Affari nel campo immobiliare iscritti o meno nel Registro delle Imprese”, messa li’ come se la risposta ministeriale avesse detto o dettato qualcosa di nuovo.

Le CCIAA hanno, infatti, sempre svolto, per loro ruolo istituzionale, l’ attività di controllo e di repressione dell’ abusivismo, così come l’ Autorità Giudiziaria ha sempre dato e dovuto dare seguito alle denuncie presentate contro gli abusivi (autonomi, dipendenti, iscritti, non iscritti o, comunque, coperti che fossero).

Ma non tutte le attività che possono essere svolte da un Procacciatore di Affari in materia immobiliare costituiscono esercizio abusivo dell’ attività di Mediazione.

Il Procacciatore di Affari che ha una lettera di incarico di un Mediatore abilitato che lo incarica di procurare alla sua Agenzia incarichi di vendita di immobili, di accompagnare possibili acquirenti nelle visite a detti immobili, e – direi anche – di illustrare le caratteristiche degli immobili stessi durante la visita, di curare l’ immissione tecnica dei dati di detti immobili nei portali immobiliari o di curarne la regolare pubblicità cartacea, con obbligo di non porre in essere alcuna delle attività per legge riservate al Mediatore (attività che, in concreto ed anche sulla base dei CCNL di settore sono la stima dell’ immobile in fase di acquisizione – che, però, può essere fatta sicuramente almeno anche da un Geometra e da un Ingegnere –  e, soprattutto, l’ assistenza alle trattative fra le parti finalizzata alla definizione delle condizioni e clausole della futura vendita) svolge attività assolutamente lecite ed ha diritto, esibendo la lettera di incarico, ad essere iscritto al Registro delle Imprese.

Se poi questo Procacciatore userà la propria iscrizione per agire non per conto dell’ Agenzia Immobiliare mandante e nei limiti del mandato ricevuto, ma per agire in proprio quale Mediatore (non autorizzato, ne’ abilitato), si assumerà i rischi delle Sanzioni Penali (art. 348 c.p.), Amministrative (Sanzioni Camerali) e Civili (perdita, anzi non maturazione del diritto alla Provvigione) relative ai suoi comportamenti che, però, per essere sanzionati, dovranno essere contestati e provati uno ad uno.

Se non fosse questo che si vuole, e si ritenesse che tale libertà di impresa sia un fenomeno da combattere si dovrebbe agire non contro i Procacciatori di Affari direttamente, come suggerito dal Post cui faccio riferimento, ma contro i Mediatori Abilitati Iscritti, prevedendo, come e’ – ad esempio – per gli Avvocati ed i Commercialisti, che servirsi di Procacciatori di Clientela costituisca un illecito disciplinare sanzionabile con la Sospensione e (se ripetuto) con la radiazione dall’ Albo.

Ma ciò e’ ipotizzabile (seppure ampiamente discutibile) per le Professioni Intellettuali rispetto alle quali vige anche, per esempio, il divieto di Pubblicità, ma, essendo il Mediatore Abilitato un Imprenditore Commerciale e non un Libero Professionista, e’ pensabile di poterlo sanzionare se si avvale di una delle figure tipiche (pur nella sua atipicità) di ausiliari del Commercio? Ed e’ pensabile poterlo sanzionare se fa un contratto con un imprenditore autonomo, mentre in alcun modo sarebbe sanzionabile se gli stessi incarichi li affidasse ad un dipendente, anche atipico?

E se i Procacciatori di Affari si trasformassero tutti in “Consulenti Immobiliari” che, in quanto Professionisti e non Ausiliari del Commercio neppure necessitano di iscrizione al Registro delle Imprese e sono, quindi, sottratti a qualsiasi controllo?

Invece di fare strane battaglie di retroguardia dalle conseguenze imprevedibili, insistiamo per il praticantato come alternativa a quegli esami che molte CCIAA ormai fanno meno di una volta l’anno con gravissime conseguenze (e quasi obbligo di almeno un periodo di abusivismo) per chi, giovane o meno giovane, vuole accedere alla nostra Professione e insistiamo per l’ Aggiornamento Professionale come requisito basilare per potere continuare ad operare.

“Facile entrare, Difficile restare” questo è e resta il modo migliore di combattere l’abusivismo e gli altri bubboni che piagano il nostro settore.

Avv. Massimo de Divitiis

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3 commenti

  1. sono un agente immobiliare dal 1996 ho visto da sempre centinaia di ragazzetti con poche esperienze e capacità a lavorare per agenzie immobiliari,con l’inquadramento PROCACCIATORE DI AFFARI.Queste figure “non professionali”sono da sempre (purtroppo) mandate a raccogliere informazioni oltre che a intermediare appartamenti in affitto,questo per me non va fatto ,azni solo chi è all’ex ruolo (unico professionista) può mettere a contatto e trattare immobili.Se servono colaboratori per fare il lavoro di accompagnamento sull’immobile o altro si assume un dipendete con contratto nazionale del lavoro. IL largo uso di procacciatori ramo immobili negli anni, ha svilito la categoria dei mediatori.

  2. Gentile Avv. De Vitiis,
    Le rispondo in quanto non ho ben capito il suo commento, ad oggi in Italia per svolgere l’attività di agente immobiliare si necessita di un “patentinato”(corso a pagamento) per avere la possibilità di essere iscritto alla CCIA come AGENTE IMMOBILIARE, come lei ben sa.
    Il problema nasce, a mio avviso, nel momento in cui TUTTE le agenzie immobiliari assumono giovani inesperti, che vogliono fare questo lavoro ma non hanno ancora l’abilitazione da agente immobiliare, con contratti da procacciatore d’affare, diciamo che è uno specchio per l’allodole.Tutte le agenzie, dai più grandi franchising alle più piccole, effettuano contratti che nella realtà non sono legali, perchè il procacciatore d’affari non ha l’obbligo di concludere un affare ma ha l’obbligo di presentare le parti all’agenzia.Il problema nasce nel momento in cui l’agenzia le deve riconoscere la provvigione, perchè il suo contratto è da procacciatore d’affari ma nella realtà l’AGENZIA LA OBBLIGA a fare l’agente immobiliare.Qui si mette in discussione la buona fede, io voglio imparare ma lei mi fa un contratto illegale perchè non ci sono leggi che mi tutelano; ma analizziamo il perchè mi fa questo contratto?!Perchè non vuole darmi i contributi(troppe spese per l’agenzia) ma vuole pagarmi a provvigione, solo se lei conclude l’affare e già qui siamo illegali.Le agenzie non vogliono agenti ma ragazzini che portano clienti ma senza versare i contributi e senza dare uno stipendio fisso.Non credo che il problema sia del giovane che vuole PROVARE a fare questa attività ma piuttosto delle agenzie che SFRUTTANO questi giovani con contratti senza un minimo di tutela e senza versargli i contributi.Basti pensare che per i grandi franchaising lei è assunto come procacciatore ma nella realtà svolge il lavoro a 360 gradi, nonostante tutto lei guadagnera una minima percentuale sull’affare.Lei pensa che il problema è di un ragazzo che cerca lavoro o dell’agenzia che usa sotterfugi per guadagnare, senza versare contributi e prendere più della metà della provvigione senza aver mosso un dito?

  3. Di Vittis wrote:

    Se poi questo Procacciatore userà la propria iscrizione per agire non per conto dell’ Agenzia Immobiliare mandante e nei limiti del mandato ricevuto, ma per agire in proprio quale Mediatore (non autorizzato, ne’ abilitato), si assumerà i rischi delle Sanzioni Penali (art. 348 c.p.), Amministrative (Sanzioni Camerali) e Civili (perdita, anzi non maturazione del diritto alla Provvigione) relative ai suoi comportamenti che, però, per essere sanzionati, dovranno essere contestati e provati uno ad uno.

    Se non fosse questo che si vuole, e si ritenesse che tale libertà di impresa sia un fenomeno da combattere si dovrebbe agire non contro i Procacciatori di Affari direttamente, come suggerito dal Post cui faccio riferimento, ma contro i Mediatori Abilitati Iscritti, prevedendo, come e’ – ad esempio – per gli Avvocati ed i Commercialisti, che servirsi di Procacciatori di Clientela costituisca un illecito disciplinare sanzionabile con la Sospensione e (se ripetuto) con la radiazione dall’ Albo.
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    Mi permetta avv. Di Vittis o Di Vitiis (come si chiama), vedo che lascia in moderazione il mio post forse perchè non vuole pubblicarlo. ma quello che lei dice non è esatto.
    Lavorare per TECNOCASA vuol dire aprire una P. Iva dopo un mese di lavoro, chiunque apre una partita iva lo fa ovviamente nei regimi dei minimi e da procacciatore d’affari, UN GIOVANE CHE VUOLE FARE QUESTO LAVORO E’ OBBLIGATO AD APRIRE UNA PARTITA IVA.Non so se lei lo capisce, ma dato che non accetta il contraddittorio non ci sono altre soluzioni che buttarle davanti la situazione attuale.
    Allora Tecnocasa le chiede di lavorare con partita iva, ovviamente lei apre partita iva nel regime dei minimi, dove almeno si risparmia l’IVA, ma paga l’inps e l’irpef.Tecnocasa la OBBLIGA AD APRIRE P.IVA. se vuole collaborare con loro.
    Le chiede un contratto da procacciatore ma nello stesso tempo lei è un AGENTE IMMOBILIARE, ma non viene retribuito come procacciatore ma come agente immobiliare, cioè a termine dell’affare e le danno un 10-15% sul fatturato, ma ribadiamo AL TERMINE DELL’AFFARE, lei con questo 10-15% CI DEVE PAGARE:

    Affitto, bollette, benzina, macchina, vestiti, VACANZE, spesa, dovrà pur mangiare, se ha una famiglia?(dio ce ne liberi), ed in più CONTRIBUTI, PENSIONE, IRPEF, secondo lei è matematicamente possibile??
    No mi dica la sua opinione perchè sono curioso.
    Io ho lavorato fino a 20 giorni fa in Tecnocasa e mi dispiace dirglielo ma non ci sono garanzie, deve anche sperare che l’ufficio non sia pieno di ignoranti e VOLGARI.
    Quello che lei dice è controlegge, dovete fare dei contratti di collaborazione, versare almeno l’INPS e dare la possibilita’ di vivere IMPARANDO QUESTO LAVORO.Cosa che non fate.
    Non venga a fare il buonista perchè se io lavoro in TECNOCASA, non posso divulgare notizie a terzi, non posso lavorare per due agenzie in contemporenea, è scritto su QUELLA MEZZA SPECIE DI CONTRATTO.
    Io sono alquanto arrabbiato quindi non mi venga a fare la morale.

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