A.N.A.M.A.

Non possiamo fare la battaglia contro l’abusivismo e a favore della messa in regola di ogni operatore immobiliare quando nelle Camere di Commercio non si fanno gli esami. E’ il grido d’allarme lanciato da alcuni professionisti e imprenditori del settore dell’intermediazione che da anni chiedono alle loro Camere di Commercio di organizzare la sessione d’esami a norma della legge vigente. E’ il caso di Trieste che manca all’appello con gli esami da oltre due annoi; così come Sondrio che addirittura ci risulta siano tre anni che la commissione d’esami non si riunisce. Ma allora come fanno questi cittadini che hanno assolto agli obblighi di formazione e di preparazione ad entrare sul mercato della mediazione con il loro patentino? L’ANAMA darà vita ad un sondaggio in tutta Italia per capire bene come stanno le cose ed analizzare il dato dell’accesso alla Qualifica Professionale. Se è vero, poi che alcune CCIAA non hanno attivato corsi ed esami allora il confronto sarà fermo e costruttivo. Un diritto negato equivale ad un sopruso legalizzato e in pratica un ostacolo insormontabile per le aziende che vogliono essere in regola. Ecco perchè in queste provincie è auspicata l’approvazione del praticantato quale strada alternativa all’esame! A buon intenditor … poche parole!

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Con la recente sentenza 26 aprile 2011, n° 9346 la Cassazione (che può leggersi in Not. Giur. Lav. 2011, n. 4) ha affermato che a prescindere dalla computabilità o meno di talune assenze ai fini del computo del periodo di comporto, e a maggior ragione laddove per tale motivo esso non sia stato superato, risulta precluso al datore di lavoro di collocare unilateralmente il dipendente in aspettativa non retribuita, essendo ciò in contrasto sia col principio dell’immodificabilità unilaterale delle condizioni del contratto di lavoro, con sospensione da parte del datore di lavoro dell’obbligazione retributiva, sia, nel caso di specie, con la norma contrattuale collettiva che espressamente subordina la concessione dell’aspettativa alla richiesta del lavoratore interessato.

I giudici di legittimità hanno in sostanza ribadito il principio fondamentale nella disciplina dei rapporti di lavoro subordinato, secondo cui la retribuzione non è dovuta dal datore di lavoro solo nel caso in cui la prestazione lavorativa sia divenuta impossibile (artt. 1206, 1256, 1258 c.c.), ovvero sia stato stipulato un accordo modificativo del contratto individuale di lavoro, in forza del quale le parti convengano che per un certo tempo non saranno eseguite le prestazioni e le controprestazioni. Leggi il resto »

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Il mercato immobiliare in Thailandia è attivo e alimentato da acquirenti stranieri.

Gli affascinanti paesaggi e le spiagge esotiche attirano non solo turisti ma anche coloro che intendono investire in un immobile, sia per uso proprio che nell’ottica di metterlo a reddito.

Il mercato immobiliare di Phuket si sta incrementando notevolmente, grazie anche al miglioramento delle infrastrutture turistiche, dei servizi e dalla qualità della vita in generale.

Con Salvatore Parisi, affiliato Tecnocasa a Phuket, abbiamo analizzato quali sono le tendenze in atto e le caratteristiche del mercato thailandese.

Negli ultimi tempi a Phuket stiamo assistendo ad un aumento della domanda di ville e appartamenti, complici l’ampia offerta e la facilità di acquisto.

Phuket è il luogo di maggior attrazione della Thailandia e una fra le mete più ambite per l’acquisto di una seconda casa dove trascorrere le proprie vacanze o, in alcuni casi, addirittura periodi di lunga durata, nonché investire in proprietà immobiliari.

Si possono trovare diverse tipologie immobiliari: appartamenti, condomini, ville o terreni.

La provenienza del cliente in Thailandia, principalmente nell’isola di Phuket, è mondiale e gli acquirenti sono “un’evoluzione” del turista, che arrivando in questa terra ne resta affascinato al punto tale da valutare l’acquisto di una proprietà.

Se entriamo nello specifico delle provenienze presenti oggi sul territorio riscontriamo un numero maggiore di russi, seguito da europei australiani, indiani.

Il target acquirenti varia molto: dal giovane “single” che cerca prevalentemente il monolocale e valuta l’acquisto di un’attività lavorativa tipo ristorante o guesthouse, alle famiglie che desiderano la casa indipendente possibilmente in zone tranquille, al pensionato che decide di trascorrere gran parte dell’anno a Phuket come “buen retiro”.

La tipologia più richiesta è la casa indipendente o la villa, meglio se vicino al mare. Richiesta spesso però abbandonata a causa della legge thailandese che impedisce di intestare il terreno a nome di uno straniero; per fare ciò è necessario costituire una company Co Ltd dove all’interno bisogna avere una partecipazione di soci thailandesi con un minimo di maggioranza del 51% e lo straniero un massimo di maggioranza del 49%.

Spesso questa procedura crea incertezze nell’acquirente, che di conseguenza passa dalla scelta della villa all’acquisto dell’appartamento “freehold”.

La modalità “freehold” consente di intestare il 100% dell’immobile a nome dello straniero.

Ma questo è consentito solo per appartamenti che fanno parte della legge Condominium Act BE 2522.

Le zone dell’isola in cui i prezzi degli immobili sono più elevati sono Laguna e Bagtao; molti sono i progetti di immobili di lusso sparsi in tutta l’isola di Phuket.

Quanto alla suddivisione del mercato in prima e seconda casa, questa è definita in base alle zone dell’isola: quelle più turistiche come Patong Beach, Kamala, Karon, Kata, vedono una maggioranza di seconde case, mentre nell’entroterra come a Kathu, Phuket Town troviamo una prevalenza di prime case.

Nella parte turistica vi sono soprattutto appartamenti (freehold), in quella residenziale sono presenti molte ville e case.

Le zone più gettonate dell’isola sono: prima fra tutte Patong Beach per i servizi che offre con il centro commerciale Jungceylon e la vita notturna nella famosissima Bangla Road, dove si concentrano tutti i locali.

Anche le zone di Kata, Karon, Kamala, Bang Tao, Nai Harn sono molto apprezzate, quest’ultima più frequentata da famiglie.

L’investimento medio è l’appartamento che costa da un minimo di 2.500.000 di baht in su (1 bath corrisponde a circa 1/40 di Euro, ovvero 0,0023 Euro).

Oggi possiamo definire Phuket “un grande cantiere”, numerosissime sono infatti le costruzioni che stanno nascendo in modo particolare nella costa ovest dell’isola; si tratta di condomini sia residenziali che con finalità alberghiero-ricettiva.

Caratteristica dello sviluppo immobiliare di Phuket è di essere velocissimo.

Un appartamento di nuova costruzione di 100 mq nella zona di Patong Beach può costare intorno 5/6 milioni di baht, mentre le ville si possono trovare a 7.000.000 baht, tuttavia dipende molto dall’ubicazione dello stabile, dai servizi offerti.

Allontanandosi da Patong Beach verso Nai Harn, ci sono progetti di nuova costruzione con splendide a prezzi che partono da 19/30 milioni, si tratta di soluzioni di oltre 150 mq con piscina in zone collinari o adiacenti alle spiagge.

Il mercato immobiliare si può definire vivace in quanto il numero delle abitazioni nel Paese è triplicato in meno di un ventennio.

La crescita di tale mercato espressa in termini di aumento dei prezzi di acquisto è nell’ordine del 25%-30% annuo.

Ciò significa che se tale tendenza non diminuirà, acquistando un immobile in Thailandia in questo momento si realizzerà un utile del 100% in soli 3-4 anni dal momento dell’acquisto.

In Thailandia la maggior parte degli acquisti avviene senza l’accensione di un mutuo.

Sebbene normalmente gli immobili vengano usati dal proprietario nel periodo della sua vacanza, sono molti i casi in cui l’acquirente investe in uno o più immobili per metterli in affitto.

Per le locazioni si riscontrano tre fasce di prezzo che variano in base alla stagione:

• Bassa: Maggio/Giugno/Luglio/Settembre/Ottobre
• Medio: Agosto/Novembre
• Alta: Dicembre/ Gennaio/Febbraio/Marzo/Aprile

Appartamenti di qualità media nel periodo dell’alta stagione possono avere una richiesta mensile di 20/35 mila baht al mese e nel periodo della bassa stagione 15/25.000; mentre per le ville nel periodo dell’alta stagione 40/50 mila e nel periodo della bassa 35/40 mila. Tali quotazioni sono medie poiché molto dipende dalla tipologia e dalla posizione dell’immobile, ci sono ad esempio appartamenti al Patong Tower che nel periodo di alta stagione raggiungono cifre top di 50/60 mila baht al mese.

L’affitto annuale di un appartamento medio va dai 15 ai 25 mila baht al mese.

A titolo di esempio, un appartamento acquistato a 2.500.000 baht, affittandolo per minimo un anno ad una cifra indicativa di 15.000 baht al mese, produce una rendita del 7% annuo.

La Thailandia rappresenta oggi uno dei paesi più interessanti del Sud-Est Asiatico sotto il profilo commerciale ed economico, anche grazie alla posizione strategica e alla sua appartenenza all’ASEAN (Associazione delle Nazioni dell’Asia Sud-Orientale), che la pongono al centro di un mercato di oltre 500 milioni di persone.

Il Paese ha saputo superare con tempestività ed efficacia il periodo di rallentamento economico susseguente alla crisi finanziaria del 1997, recuperando in breve tempo piena competitività sui mercati internazionali.La Thailandia si propone oggi come hub regionale per la penetrazione in tutto il mercato asiatico, grazie ad un insieme di elementi favorevoli che possono rendere questo Paese di estremo interesse per gli imprenditori stranieri.

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Si chiamerà “La Casa agency” la rete delle agenzie immobiliari della Pirelli. Ormai ridotta a poco più di 250 agenzie affiliate, la rete delle agenzie immobiliari di “casa Pirelli” metterà insegna nuova e si chiamerà “La Casa agency”. Un mix tra italiano ed inglese che ha sempre caratterizzato la casa dei pneumatici che , a seconda dell’andamento del mercato, cambia insegna alla ricerca (forse) di una stabilità d’immagine. Da quasi 11 anni la Pirelli tenta di lanciare una rete in Italia ma dopo Milano Centrale, l’acquisizione di Mediacasa e di Edil Nord agli ordini del fuoriuscito Carlo Puri Negri il franchising Pirelli prende il nome di Pirelli Re, passando anche attraverso due tentativi di acquisire in blocco Tecnocasa e Gabetti. La rete di Pirelli oggi si chiama Prelios, ma da gennaio 2012 vi è l’ordine di Tronchetti in persona di cambiare nome. A guidare il cambiamento un altro “uomo Tecnocasa” Angelo Ciacci, che gli viene attribuito lo sviluppo di Tecnocasa in Spagna, (che ci risulta non essere stato un grande successo!) e dopo l’esperienza di Bruno Vettore di qualche anno fa, già leader in Tecnocasa (oggi deux ex macina della rete Gabetti, Professionecasa e Grimaldi) ecco l’ennesimo tentativo che lascia “per strada” Beppe Caruso e Ugo Malfatto.

L’operazione si configura come è l’ultimo tassello dello spin off da Pirelli & C., nell’ambito della quale alle agenzie affiliate è stato concesso il diritto di continuare a utilizzare il marchio Pirelli Re Agency fino al 31 dicembre 2012.

Le 260 agenzie immobiliari sparse per l’Italia, ancora targate Pirelli Re, (nota della casa madre) dovranno utilizzare il nuovo nome. Quello di Prelios non va più bene anche perchè la società partecipa da tempo alle acquisizioni immobiliari statali, alle gare sulla gestione immobiliare e quelle delle stime e non ha intenzione di distribuire alla rete queste acquisizioni. Responsabile del progetto è sempre il solito Paolo Bottelli, genero di Tronchetti Provera e da anni alla guida della rete di casa.

L’affiliazione in Pirelli è a basso costo vista l’incentivazione attraverso fee vantaggiose per i titolari delle agenzie, commissioni di affiliazione di 5 mila euro per i primi due anni per i Pirelliani e 10 mila euro per i nuovi affiliati. I numeri dello sviluppo sono ridotti e alquanto prudenti: si punta ad arrivare a 40 insegne nelle principali città italiane (tra le quali Milano, Roma, Napoli, Torino, Salerno, Siracusa, Trieste, Teramo, Genova) con il nuovo brand nel breve periodo. Per capire il dato di progetto basta analizzare che la diffusione del gruppo, guidato da Bruno Vettore è quasi a quota 1.500 agenzie e che Tecnocasa di Pasquali e Pasca supera ormai le 3.500 agenzie. Anche Toscano veleggia verso quota mille agenzie affiliate, quasi 400 Fondocasa di Alessandro Pollero e oltre 50 di Quadrifoglio a Roma di Filippo Crocè & C. – Come a dire che non bastano soldi, investimenti, portali (casaclick) e tanti dirigenti a garantire la riuscita di un progetto e soprattutto per fare una rete immobiliare di successo. Tecnocasa docet!

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Nel “Decreto sviluppo” di recente approvazione  il legislatore ha introdotto rilevanti novità in materia di rateazione degli avvisi bonari. In particolare, per le somme risultanti da liquidazioni automatizzate ivi compresi i controlli formali la rateazione potrà avvenire:

• a prescindere dal loro importo (pertanto per importi inferiori a €. 2.000 euro non occorrerà più dimostrare la temporanea situazione di obiettiva difficoltà economica e non va più presentata l’apposita istanza);

• l’obbligo della garanzia scatta solo se l’importo delle rate successive alla prima (e non dunque l’intero importo a debito) supera € 50.000.

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La mediazione nelle liti civili diventa un vero e proprio obbligo. Dal 21 marzo 2011 infatti, la parte coinvolta in una lite, civile o commerciale, è obbligata a cercare in via preliminare un accordo amichevole con la controparte.

Lo stabiliscono due decreti: il D.L. 28/2010 (articolo 5, comma 1) e il D.M.18 ottobre 2010 n.180 e il regolamento di modifica (D.M. 6 luglio 2011 n. 145) oltre alle varie Circolari ministeriali emanate dal2010 inavanti (vedi al riguardo www.giustizia.it).

In una prima fase la mediazione obbligatoria interessa i seguenti ambiti:

• locazioni
• diritti reali
• divisioni
• successioni ereditarie
• patti di famiglia
• comodato
• affitto di azienda
• risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti
• risarcimento del danno derivante da responsabilità medica
• risarcimento del danno da diffamazione a mezzo della stampa o altro mezzo di pubblicità
• contratti assicurativi, bancari e finanziari.

Tra meno di un anno e precisamente dal 20 marzo 2012 entra in campo anche tutta la materia legata al condominio con le sue liti e RC auto.

Quali sono i vantaggi?

Con la mediazione – conciliazione obbligatoria si punta alla riduzione dei tempi di soluzione delle liti, evitando le lungaggini della giustizia ordinaria, che si fa in Tribunale con avvocati, cancellieri e giudici, riducendo i costi. Infatti non serve un avvocato per tentare la conciliazione e raggiungere l’accordo tra le parti. Va detto che se la proposta avanzata dal mediatore non sarà accettata, la parte che l’ha rifiutata dovrà sobbarcarsi le spese di giustizio – anche nel caso in cui risultasse vincitore in tribunale – se il contenuto della sentenza definitiva corrisponde a quello della proposta mediatoria.

Le nuove norme

La mediazione civile (conciliazione) obbligatoria è disciplinata dal decreto legislativo 28/2010 (articolo 5, comma 1) e dal decreto ministeriale180. Inpratica il cittadino che vuole avvalersi di questo strumento giuridico deve inoltrare la domanda all’organismo di conciliazione. Ad oggi sono 160 gli organismi accreditati dal ministero della Giustizia. Se un cittadino si rivolge ad un avvocato per una delle materie di conciliazione questi ha il dovere di informare il cliente dell’obbligo di puntare prima di tutto sulla mediazione per la soluzione della questione.

La procedura

Per dare avvio alla Conciliazione si paga 40 euro e si presenta la domanda. Entro due settimane l’organismo di conciliazione scelto dal cittadino (l’elenco degli organismi è pubblicato sul sito del ministero della Giustizia) fissa un incontro con la controparte. Il mediatore ha la funzione di raggiungere l’accordo che meglio tutela gli interessi di entrambe le parti. Il tentativo deve concludersi entro quattro mesi. Se l’accordo viene raggiunto, l’intesa viene sottoscritta dalle parti e la “causa” è chiusa. Se invece le posizioni rimangono distanti, si passa al Tribunale ordinario.

Da ricordare

La conciliazione obbligatoria può essere svolta da professionisti non necessariamente avvocati. Serve comunque un’abilitazione e un’organizzazione atta a svolgere la mediazione. In sintesi:

• è uno dei metodi più veloce di risoluzione delle dispute
• è più economico che altri sistemi alternativi
• le parti hanno la certezza di una data certa per l’udienza
• si può salvare ed addirittura, consolidare il rapporto con la controparte
• si garantisce velocità nella preparazione della procedura
• è possibile ottenere una soluzione soddisfacente per tutte le parti
• e se le parti non giungono ad un accordo, non perdono alcun diritto:rimangono libere di abbandonare le trattative in qualsiasi momento.

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Siamo in un momento di crisi e quindi attenzione che stanno nascendo finte agenzie immobiliari, gestite da personale non in regola, che vogliono approfittare di un periodo in cui le case hanno prezzi più bassi con l’obiettivo di lavorare “in nero”. Lo afferma l’ANAMA, l’associazione degli agenti immobiliari in regola che ha rilevato situazioni “strane” in molte parti d’Italia. Infatti stanno operando sul mercato dell’intermediazione immobiliare non solo “mediatori abusivi” individuali, quindi privi di ogni abilitazione e fonte di evasione totale, ma anche agenzie con tanto di negozio, vetrina, e iscrizione alla Camera di Commercio ma fatta attraverso un prestanome.

Come si concretizza l’abuso? E’ sufficiente procurarsi un soggetto iscritto alla Camera di Commercio, costituire una società e nominarlo legale rappresentante anche se non necessariamente socio. Questa architettura societaria può mandare indenni gli operatori che effettivamente operano e lavorano nell’agenzia, che sono i veri titolari. Non è certo legale la situazione e se il controllo da parte dello Polizia Urbana o della Guardia di Finanza avviene in maniera precisa e puntuale si possono stanare senza problemi. Anche il Ministero dello Sviluppo Economico ha di recente emanato un regolamento a seguito del quale non è possibile che un amministratore di una società possa essere contemporaneamente legale rappresentante in altre, magari in diverse province. Si capisce bene la ragione di questo editto: un mediatore deve essere lui in prima persona a trattare gli affari, che siano affitti, compravendite o cessioni d’azienda. E per legge non è possibile delegare ad altri non iscritti la trattativa, soprattutto per una questione di responsabilità e di garanzia civile e penale. Leggi il resto »

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Aliquota Iva al 21%: nella fase di prima applicazione nessuna sanzione per le fatture corrette con la liquidazione. Se la fattura è stata erroneamente emessa con l’aliquota Iva del 20% in luogo di quella del 21%, è possibile regolarizzare la violazione attraverso la nota di addebito.

Con il Comunicato stampa del 16 settembre 2011, l’Agenzia delle Entrate fornisce le prime istruzioni sull’applicazione della nuova aliquota Iva al 21% a partire dal 17 settembre 2011. In particolare, l’Agenzia chiarisce che se nella fase di prima applicazione della nuova aliquota, ragioni tecniche impediscono il rapido adeguamento dei software per la fatturazione e dei misuratori fiscali, gli operatori potranno regolarizzare le fatture eventualmente emesse e i corrispettivi annotati in modo non coretto attraverso una nota di addebito. La regolarizzazione non implicherà l’irrogazione di sanzioni se la maggiore Iva verrà versata entro i termini della liquidazione periodica in cui l’imposta è divenuta esigibile. L’innalzamento dell’aliquota Iva ordinaria dal 20 al 21%, previsto dall’art. 2, comma 2-bis del D.L. n. 138 del 13 agosto 2011, è contenuto nella Legge di conversione n. 148 del 14 settembre 2011 pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 16 settembre 2011 .

Fonte: Il Sole 24 Ore

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Riprende l’attività associativa! La prima uscita ufficiale in programma è Brescia con la riunione di mercoledì 28 settembre alle ore 14:00 presso la sede Confesercenti Provinciale di Brescia, in via Salgari 2/6. All’incontro saranno presenti oltre ai membri del provinciale bresciano, con il presidente Logorio e il direttore Plati, dirigenti e responsabili regionali di ANAMA con il presidente nazionale Paolo Bellini. I temi in discusione sono i seguenti:

• Art. 18 legge 57/2001 (accesso alla professione dopo un anno di praticantato);
• Direttiva 2006/123/CE (Bolkestein) e decreto 59/2010;
• Quali incentivi e sgravi fiscali per la categoria a fronte del perdurare della crisi economica?
• Certificazione energetica degli edifici: obbligo dell’inserimento negli annunci commerciali;
• Collegamenti ANAMA con enti e istituzioni e organi di governo;
• Antiriciclaggio: ancora molti dubbi;
• Convenzioni e vantaggi per associati.

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Da domani 17 settembre 2011 entrera’ in vigore  l’iva al 21%. Per quanto concerne la consegna di beni, quelli consegnati da sabato compreso in poi saranno fatturati con la nuova aliquota iva. Quelli consegnati prima si applicherà la vecchia aliquota anche se fatturati successivamente. Per i servizi vige il principio di cassa per cui si dovrà vedere quando è avvenuto l’incasso della fattura.

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(A Cura del Collega Avv. Massimo de Divitiis di Trieste)

Cari Colleghi,

Bentornati al Lavoro! sperando che quest’ultimo quadrimestre dell’anno risulti meno peggio di quanto molti dati potrebbero far temere ed in attesa di conoscere l’ incidenza che avrà sulle nostre aziende la versione finale e definitiva della c.d. maxi-manovra di Ferragosto, vediamo quelle che, ad oggi, sarebbero le scadenze di questo mese.

E cominciamo: Leggi il resto »

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