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Il contratto di acquisto degli immobili in costruzione

martedì 4 ottobre , 2011

Acquistare un immobile in costruzione è oggi, con molta probabilità, un contratto più sicuro di un tempo. Infatti le novità introdotte dal D. Lgs. n. 122 del 2005 hanno fornito un’importante tutela a favore dell’acquirente, soprattutto per le somme che versa in anticipo e per gli stati di avanzamento dei lavori. Ma prima di addentraci nella procedura e nei contenuti del contratto è bene stabilire cosa si intende per “immobili in corso di costruzione”. Secondo l’accezione utilizzata nel Decreto, si deve intendere un immobile per il quale, al momento della stipulazione dell’accordo preliminare, sia stato già richiesto in Comune il Permesso di Costruire, ma che non sia ancora ultimato. Infatti per il Decreto 122/2005 l’ultimazione del fabbricato ha luogo, quando sono già state eseguite le finiture e questo a differenza del concetto di “ultimazione”, utilizzato in altre norme del nostro ordinamento – per le quali un immobile è ultimato quando il fabbricato è realizzato “al rustico”. Ciò porta a stabilire che il “fabbricato è ultimato” quando l’immobile si trova nelle condizioni per richiedere il Certificato di Agibilità. La ratio del decreto sta nel fornire all’acquirente privato (persona fisica) le garanzie contro il rischio di dissesti che intervengano nella sfera patrimoniale del venditore – costruttore. Basti pensare a cosa succede se il fabbricato compravenduto non viene ultimato con conseguente perdita dell’investimento. Per questo motivo, il Decreto prevede l’obbligo per il costruttore di prestare garanzia, tramite fideiussione bancaria o assicurativa, a favore dell’acquirente, per l’importo identico alla somma di tutti i pagamenti che l’acquirente esegue prima dell’acquisto definitivo della proprietà. E quindi sia per la caparra che per gli acconti. La norma in questione prescrive poi un contenuto minimo tipico del contratto preliminare stipulato tra il venditore – costruttore e il privato.

Il contratto in questi casi deve contenere:

1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, quelli catastali, d’identificazione precisa del bene compresi i confini);

2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo (l’abitazione e la sua conformazione, il garage, la cantina e il giardino esclusivo);

3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni stipulati per l’ottenimento dei Permessi, e relativi anche al Piano di lottizzazione, delle varianti e di ogni altro strumento atto a fornire l’autorizzazione alla costruzione ( con la precisazione dei vincoli da essi derivanti);

4. le caratteristiche tecniche della costruzione (il computo metrico estimativo, con descrizione dei materiali e delle finiture);

5. i termini massimi di esecuzione della costruzione (data di fine lavori);

6. l’indicazione precisa del prezzo pattuito e di ogni altro costo, spesa o corrispettivo da versare, oltre ai termini e alle modalità di pagamento (comprese le quietanze dei vari pagamenti e della caparra);

7. gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate (bancaria o assicurativa);

8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti il cantiere (con l’ammontare degli importi, la banca beneficiaria, il titolo da cui derivano, le pattuizione espresse che obbligano il costruttore a determinate azioni e quando queste obbligazioni  dovranno trovare compimento – se prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);

9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi, varianti, autorizzazione degli Enti o denunce);

10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici (in regola con il DURC – documento unico di regolarità contributiva, e il POS – piano operativo della sicurezza).

Al contratto preliminare, inoltre devono essere allegati, con documentazione a parte e sottoscritta:

a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle finiture e degli accessori concordati tra le parti;

b. gli elaborati del progetto di massima ed esecutivo, in base al quale è stato chiesto il Permesso o presentata la DIA, o l’ultima variante del progetto originario.

Bisogna ricordare che la norma di cui si parla si applica ed è efficace solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati).

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