Giorgio Bertolini

Preliminare di immobile abusivo e inidoneità al conseguimento della provvigione da parte dell’agente

giovedì 14 marzo , 2013

Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 9 novembre 2012, afferma un principio importante per un corretto svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare, stabilendo che in caso di stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non conforme alla normativa edilizio – urbanistica (L. 28 febbraio 1985 n. 47 e succ. mod. ed integrazioni, oggi confluite nel DPR 6 giugno 2001 n. 380) non è dovuto alcun compenso al mediatore grazie al quale l’affare si è concluso.

Secondo il giudice del merito, infatti, il promissario acquirente di un appartamento oggetto di un’abuso edilizio primario non può agire in giudizio per far dichiarare la nullità del contratto preliminare, giacché la L. n. 47/85 non si applica ai contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori come quest’ultimo; può invece agire per ottenere la risoluzione, applicandosi nel caso di specie ed in via analogica l’art. 1489 c.c. dettato in tema di oneri non apparenti che diminuiscono il libero godimento dell’immobile e non sono stati dichiarati nel contratto.

A differenza del contratto nullo, quello risolubile mantiene la sua efficacia fino a quando il vizio da cui è affetto non viene sollevato in giudizio da uno dei contraenti. Tuttavia, in applicazione del principio secondo cui il diritto alla provvigione è insensibile alle sole vicende successive inerenti il contratto intermediato, si deve distinguere tra le ipotesi in cui quest’ultimo è risolubile per cause sopravvenute al perfezionarsi dello stesso e le ipotesi invece di originaria inefficacia, invalidità o inesistenza.

Nel caso concreto, tuttavia, a prescindere dalla domanda di risoluzione del contratto preliminare, il contratto definitivo sarà radicalmente nullo ex art. 40 L. n. 47/85; conseguentemente l’affare non potrà dirsi perfezionato ai sensi degli articoli 1754 e ss. c.c. e quindi il mediatore non avrà diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c..

A nulla varrebbe invocare il principio di cui all’art. 1757 c.c. che fa salvo il diritto alla provvigione una volta avveratasi una condizione risolutiva o quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore non conosceva la causa di invalidità. In questi ultimi casi infatti gli effetti del contratto si producono ugualmente benché siano precari, mentre nel caso di immobile abusivo il contratto preliminare darà luogo sicuramente a un definitivo radicalmente nullo.

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