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La tassazione del il contratto preliminare

giovedì 5 aprile , 2018

Il contratto preliminare di vendita, è un accordo “intermedio” tra il futuro venditore e il futuro acquirente di un immobile, attraverso il quale si accordano sugli aspetti essenziali della vendita stessa, come il prezzo, i tempi di pagamento, ecc..

Viene rinviato ad un momento successivo, indicato nello stesso preliminare, la stipula del rogito, cioè dell’atto definitivo di vendita davanti al notaio.

Per quanto riguarda la tassazione del preliminare di vendita, si distingue a seconda che con il preliminare, al futuro acquirente venga consentito o meno di prendere immediato possesso ancor prima della firma del contratto definitivo.

Normalmente, prima del contratto di compravendita, le parti stipulano un contratto preliminare con cui si obbligano alla firma del successivo contratto definitivo di cui indicano i contenuti e gli aspetti essenziali.

Il passaggio di proprietà avviene con il contratto definitivo (rogito notarile) e non con la sottoscrizione del compromesso; infatti questo ha solo l’effetto di obbligare le due parti a incontrarsi successivamente davanti al notaio per comprare l’una e vendere l’altra.

Se non si adempie al contratto preliminare, si può ricorrere alle seguenti tutele: se una delle due parti si rifiuta di acquistare o vendere, l’altra si può rivolgere al giudice perché pronunci la sentenza, che dispone il trasferimento coattivo dell’immobile, pur in assenza di firma del contratto, oppure disponga il risarcimento del danno.

Il futuro acquirente può inoltre trascrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari: per cui in caso di diversi acquirenti, prevale chi per primo ha effettuato la trascrizione. Il preliminare ha forma scritta  (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto notarile).

Il contratto preliminare, può essere di due tipi:

  • con effetti anticipati: in quanto dispone l’immissione anticipata nel possesso del bene in favore del futuro acquirente; quindi l’acquirente paga in anticipo tutto o gran parte del prezzo di vendita, e in cambio ottiene la possibilità di iniziare a utilizzare l’immobile, prima ancora del contratto definitivo. Il preliminare oltre a disciplinare gli elementi generali del contratto definitivo, diventa del tutto identico al contratto definitivo;
  • preliminare normale: il preliminare stabilisce solo gli aspetti principali del contratto definitivo e non comporta il trasferimento anticipato del possesso dell’immobile.

In caso si preliminare ad effetti anticipati, la tassazione è quella prevista per il rogito. Quindi, se il preliminare/compromesso prevede: il pagamento integrale del prezzo, la consegna del bene compravenduto e il trasferimento dal venditore all’acquirente di tutti i diritti e gli obblighi propri del contratto definitivo di compravendita, il contratto preliminare deve essere riqualificato come contratto definitivo di compravendita e, come tale tassato.

Se invece si tratta di un compromesso ordinario, in quanto contiene solo alcuni di questi elementi, si dovrà versare un’imposta di registro fissa per registrare il preliminare e un’altra per registrare il comodato che si instaura per effetto della consegna del bene.

 

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