A.N.A.M.A.

Il presidente nazionale Paolo Bellini incontra una ristretta rappresentanza dell’imprenditoria altotesina per parlare di immobiliare, di affari e di rapporto con la clientela russo. Lo fa presentando I.R.A. – Italian Russian Association e la sua aspirazione a mettere in contatto gli investitori russi con gli operatori immobiliari italiani. Ecco di seguito l’articolo apparso oggi su “Alto Adige” il quotidiano più letto e diffuso nel territorio. LA REDAZIONE

 

BOLZANO. I russi stanno cercando alberghi da comperare in Alto Adige. Paolo Bellini, presidente dell’Anama – l’associazione degli agenti immobiliari di Confesercenti a cui aderiscono, tra gli altri, le aziende Tecnocasa e Toscano – spiega che «la richiesta è alta e l’offerta enorme». Come mai sta succedendo? «Perché alcuni grossi imprenditori che si sono innamorati delle Dolomiti hanno deciso di fare affari acquistando ville importanti e strutture alberghiere di media grandezza». Per farci che cosa? «Nella ville vengono a passare periodi di vacanza con la famiglia, e in questo caso sono disposti a spendere attorno ai 5 milioni di euro, nel caso degli alberghi puntano invece a spendere tra i 10 ed i 20 milioni di euro». Con quale prospettiva? «Quella di mettere le strutture a reddito e spuntare a breve rese di gestione attorno all’11%». La richiesta com’è? «Alta». L’offerta degli albergatori altoatesini? «Enorme». Ma come fa a dirlo? «Siamo andati in giro per tutto l’Alto Adige a parlare con gli interessati». Quante operazioni avete concluso in sei mesi? «Ne stiamo chiudendo due proprio in queste settimane». Quali sono le località più gettonate? «Le città: Bolzano e Merano». Scusi ma com’è possibile che imprenditori attaccati anche alla Heimat scelgano di vendere? «Perché il momento è difficile per tutti, il lavoro dell’albergatore è totalizzante, i costi da affrontare sono alti e poi non è facile oggi trovare chi è disposto a comperare in blocco un intero stabile». Come avete fatto ad intercettare questo tipo di clientela? «È stato complesso. L’Anama (Associazione nazionaleagenti e mediatori d’affari) ha contribuito negli ultimi anni anche per far fronte alla crisi a creare il network immobiliare Ira (Italian Russian Association) pensato proprio per vendere immobili di pregio alla clientela russa. Abbiamo siglato i protocolli d’intesa con le più importanti associazioni di categoria russe – Rgr di Mosca (associazione degli agenti immobiliari), Acpii (associazione degli agenti immobiliari di San Pietroburgo) e Pcc (associazione dei costruttori) – proprio per offrire agli associati ed al mercato uno strumento agile, trasparente ed operativo che sia capace di rappresentare l’Italia all’estero e che sia da garanzia agli imprenditori russi e ce l’abbiamo fatta». Insomma offrite una consulenza professionale di alto livello evitando ai clienti possibili fregature? «Certo, evitiamo le fregature e diamo consigli sul prezzo». Come funziona il contatto? «L’Ira ci segnala la domanda e la richiesta precisa e noi ci muoviamo». Chi può aderire al network? «Gli agenti immobiliari, i mediatori del credito ed i professionisti del settore immobiliare oltre alle società ed ai gruppi organizzati, senza alcuna limitazione. Possono iscriversi anche le imprese e gli operatori di altre associazioni di categoria così come tutti coloro che vogliono proporsi su mercato della Federazione russa». Valeria Frangipane -14 gennaio 2012.

http://altoadige.gelocal.it/cronaca/2012/01/14/news/i-russi-in-alto-adige-per-comprare-hotel-5535442

  Artic_Alto_Adige_14.01.2012_-_Dott.Bellini.pdf (2,0 MiB, 55 download)

 

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Un parlamentare può acquistare ben 10 case rispetto al cittadino medio che ne può acquistare solo una.

I dati riportati quest’anno sulle buste paga dei parlamentari e una ricerca di un importante portale immobiliare indicano in 20 mila euro il reddito medio netto annuo di un cittadino italiano, mentre quello di un parlamentare è di 190 mila.

Su questa base abbiamo provato a fare una verifica sulla potenzialità di acquisto immobiliare dei “due cittadini” e ne abbiamo ricavato che se il dipendente o l’imprenditore comune può a mala pena acquistarsi nella vita un appartamento sui 150 mila euro, un parlamentare può acquistarne quasi dieci.

I dati di riferimento ci indicano che servono almeno quindici anni di lavoro per un cittadino comune prima di pensare all’acquisto della casa mentre al parlamentare, a parità di prezzo, gliene bastano due.

Una disparità evidente che ci da il fianco a rappresentare, nell’allegata tabella, la capacità di acquisto dell’italiano medio a confronto con il parlamentare.

Se il cittadino di Roma può ambire all’acquisto di un monolocale in periferia per il parlamentare è possibile, invece, comprare un attico in centro città. Così a Milano dove il primo può acquistarsi una mansarda di 20 metri quadratiin zona Fiera, mentre il parlamentare può scegliere un appartamento di 150 metri quadratiin pieno centro e così via. Infatti la busta paga del parlamentare, secondo quanto riferisce Rita Bernardini, esponente radicale eletta nelle liste del Pd a Montecitorio, è divisa in cinque ordini di pagamento: il primo cedolino, inviato dal gruppo parlamentare, prende il nome di ‘Rimborso per spese inerenti al rapporto tra eletto ed elettore’; il secondo è ‘l’Indennità’ e il terzo è la ‘Diaria’. Inoltre, ogni tre mesi arriva un altro cedolino di 3.323,27 euro per spese di viaggi e trasporti. Infine, ogni sei mesi ecco i 3.098,74 euro per le spese telefoniche”. Tra una voce e l’altra sono  ben 15.800 euro al mese che entrano nelle tasche del parlamentare, senza contare agevolazioni, bonus e quant’altro previsto come privilegio.

Tabella di confronto del potere d’acquisto tra un parlamentare e un cittadino comune

Parlamentare				Cittadino comune
Città	Tipologia	mq	zona	Tipologia	mq	Zona
Roma	attico	130	Appio latino	mansarda	20	Periferia
Milano	appartamento	150	Porta Romana	monolocale	25	Fiera de angeli
Torino	villa	270	Collina	appartamento	45	Mirafiori
Firenze	attico	175	Centro	monolocale	35	Centro
Napoli	villa	180	Vomero	appartamento	50	periferia

Fonte: centro studi – idealista.it

 

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Guglielmo Pelliccioli ha avuto l’onore di intervistare i tre presidenti nazionali di Fimaa, Valerio Angeletti; di Fiaip, Paolo Righi e di Anama, Paolo Bellini. L’occasione è stata data dal convegno regionale Fimaa di Varese, organizzato da Santino Taverna, leader Fimaa regionale. Un interessante video che fotografa la situazione di mercato, la crisi che stiamo vivendo e le posizioni che caratterizzano le tre associazioni di categoria. Consigliamo a tutti i nostri lettori di guardare il video che risulta interessante, ben fatto e puntuale in tutti i suoi argomenti. A questo proposito vanno fatti i complimenti a Pelliccioli ed alla sua troupe televisiva. Di seguito il link per aprire il video illustrato e nella foto i tre presidenti in occasione della consegna del premio “Stella d’Italia” con al centro il padrone di casa, Tino Taverna:

http://www.quotidianoimmobiliare.tv/2470/La-mediazione-prospettive-e-futuro

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Con la prima neve ecco partire la stagione invernale. Ma quali sono le località più richieste? Secondo i dati di casa.it, il portale immobiliare di Murdoch (patron di Sky Tv) si registrano dei cambiamenti nei gusti degli italiani.

Affitti: per l’affitto settimanale balza al primo posto Chiesa Val Malenco in provincia di Sondrio che detronizza Cortina nelle dolomiti bellunesi con registra un – 5% nelle richieste. Al secondo posto tra il gradimento dei vacanzieri invernali troviamo Corvara in provincia di Bolzano seguita da Courmayeur in Valle d’Aosta. Degno di nota l’incremento di Sestriere (Torino) con un +10%, e la presenza di Limone Piemonte che negli anni passati non è mai entrata nelle classifiche e quest’anno registra il +10%. Ma quanto costa un appartamento in montagna? Seguendo l’allegata classifica  si va dai 700 euro la settimana per Chiesa in Valmalenco e Corvara ; agli 880 euro per Courmayeur fino ai 950 euro la settimana a Cortina. Limone Piemonte registra un 680 euro settimanali così come Sestriere a confermare che oggi più che mai conta la spesa e il dato economico generale.

 

Top 10 Richieste di Affitto

1.     Chiesa in Valmalenco

2.     Corvara

3.     Courmayeur

4.     Cortina d’Ampezzo

5.     Limone Piemonte

6.     Ponte di Legno

7.     Valtournenche

8.     Macugnaga

9.     Sestriere

10.   Sauze d’Oulx

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vendite: sul fronte delle vendite di appartamenti il calo, in termini numerici, è più evidente. Tra tutti coloro che hanno la possibilità di acquistare la casa per la villeggiatura, la meta preferita risulta Ponte di Legno in provincia di Brescia dove i prezzi unitari si attestano sui circa 2.400 euro al metro quadro. A Courmayer servono 6.000 euro il metro quadrato per acquistare un bilocale e a Cortina invece si arriva sui 10.000 euro/metro quadrato.

 

Top 10 Richieste di Acquisto

1.     Ponte di Legno

2.     Courmayeur

3.     Ortisei

4.     Cortina d’Ampezzo

5.     Limone Piemonte

6.     Aprica

7.     Bormio

8.     Pinzolo

9.     Selva di val Gardena

10.   La Thuile

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nella foto: le funivie di Chiesa Valmalenco

 

 

 

 

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Un premio autorevole e quest’anno assegnato alle tre associazioni di settore, rappresentate dai rispettivi presidenti nazionali. Un gesto molto apprezzato e qualificante per Fimaa Varese e per l’intera categoria che riafferma il primato dell’associazionismo di settore. Una categoria ben rappresentata da tre operatori impegnati in azienda e nelle fila delle organizzazioni che si battono quotidianamente per la tutela e la difesa degli interessi degli intermediari italiani. Paolo Righi, di Carpi; Valerio Angeletti di Roma e Paolo Bellini di Rovigo entrano quindi di diritto nell’albo d’oro della Fimaa di Varese con la Stella d’Italia a valorizzare un ruolo di leaders del settore a servizio della categoria. Nella foto:  Tino Taverna, padrone di casa affiancato dai premiati Righi, Angeletti e Bellini.

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Domande puntuali per tre attori del settore immobiliare: questo in sintesi il risultato dell’interessante dibattito gestito mirabilmente da Guglielmo Pelliccioli, nell’ambito del convegno Fimaa di Varese. Un botta e risposta sui temi di attualità e sulla prospettiva dell’intermediazione immobiliare in Italia. I tre interlocutori sono risultati sostanzialmente ottimisti anche se con grande cautela e attenzione al momento di crisi in cui vive il settore della compravendita immobiliare. Il calo degli affari registrato anche quest’anno e la difficile situazione finanziaria e politica è stata rappresentata come una delle fasi periodiche che caratterizzano il settore, anche se quest’ultima risulta una delle più difficili e pericolose. Solo la specializzazione degli operatori e la “grande fantasia” delle strutture operative potranno contribuire al rilancio del settore che deve offrire un ventaglio ampio di servizi e di opportunità. Intermediazione immobiliare ma anche amministrazione e gestione di condomini oltre alla consulenza tecnica e creditizia devono far parte dell’offerta professionale degli agenti immobiliari del dopo crisi. e su questo i tre presidenti hanno preso solenne impegno per ridisegnare la mappa normativa che sta alla base della professione di agente immobiliare. Nella Foto: Guglielmo Pelliccioli e i tre presidenti durante il dibattito.

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Questo il quesito posto da un nostro lettore che solleva una questione che oggi tiene banco in molte trattative immobiliari. Ecco domanda e risposta.

Domanda: (Marco) – Solo recentemente sono venuto a conoscenza del fatto che sulle locazioni (dal 1° Luglio 2010) è d’obbligo avere la certificazione energetica. Avendo registrato nel mese di ottobre un nuovo contratto di locazione, presso l’Ufficio del registro non mi è stata richiesta alcuna documentazione riferita alla certificazione energetica. Quindi mi chiedo a chi debba essere fornita e se in mancanza di questo documento siano previste sanzioni amministrative. Vi ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.

Risposta: (Anama) – In merito al suo quesito, le confermiamo che per quanto concerne le locazioni, il proprietario ha l’obbligo, in tutte le regioni italiane, di consegnare copia conforme all’originale dell’Attestato di certificazione energetica al conduttore, anche se ad oggi non vi è alcuna sanzione al riguardo, essendo stata abrogata dalla Legge 133/08. Rimane però necessario accordare con il conduttore le modalità di consegna dell’Attestato Energetico, in quanto ne ha comunque diritto alla consegna, poiché esso costituisce atto di informazione sulle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare locata. Si precisa, però, che alcune Regioni hanno legiferato in maniera autonoma in materia, e per esempio in Lombardia, la mancata consegna dell’ACE comporta sanzioni amministrative da2.500 a 10.000 euro (con esclusione degli edifici di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione abitativa e gli edifici concessi in comodato d’uso gratuito o in usufrutto). Oltre alla Lombardia, anche altre Regioni hanno legiferato in maniera autonoma, ossia Emilia Romagna, Piemonte, Valle d’Aosta, Liguria, Umbria, Province di Trento e Bolzano. In queste Regioni, però, non sono previste, al momento, sanzioni.

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Dopo aver illustrato il mediatore immobiliare, nella compravendita di case e terreni e il mediatore civile nella mediazione dei conflitti tra privati eccoci oggi ad analizzare una figura professionale relativamente nuova, il mediatore creditizio. Infatti fino ad un decennio fa in pochi conoscevano questa figura professionale. Si tratta di un professionista che si adopera per individuare il mutuo, il prestito o il finanziamento più adatto all’esigenza del cliente, contrapponendosi tra le banche e le finanziarie e d il cliente stesso. Con l’avvento del mediatore del credito si è di fatto scardinato lo strapotere delle banche che prima detenevano il monopolio della consulenza creditizia. Oggi ci sono realtà aziendali private in grado di convenzionarsi con gli istituti di credito ed offrire sistematicamente consulenza, informazioni ed agevolazioni a favore dell’utente finale. La recente normativa ha imposto che a capo del rapporto vi sia una società di capitali (srl o spa) con un capitale minimo di 200 mila euro che risponde del rapporto tra i suoi consulenti, la banca e il cliente. Quindi non più mediatore del credito singoli diffusi sul territorio e tutti titolari di rapporti diretti con le Banche ma società che aggregano i vari mediatori del credito, che rapportandosi alla stessa offrono la loro consulenza a servizio del cliente e della società. Questo provvedimento rappresenta un filtro voluto dal legislatore per scongiurare “i disastri” avvenuti negli Stati Uniti con i mutui sub prime e in Italia con il proliferare dei mediatori del credito iscritti all’albo presso la Banca d’Italia, arrivati a quasi 100 mila soggetti. L’elevato numero di operatorio “liberi” ha creato non pochi problemi al controllo ed alla fattibilità dei finanziamenti. Ora sono qualche centinaio le società autorizzate da Banca d’Italia ad operare secondo i canoni previsti dalla nuova legge che aggregano, organizzano e supportano i mediatori singoli che fungono da consulenti coordinati e controllati dalla “casa madre”.

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Si separano Ubh e Gabetti, i due gruppi che nel 2008 avevano messo in comune le rispettive reti di agenzie immobiliari da un lato (Tree Real Estate partecipata al 51% da Gabetti e al 49% da Ubh) e di mediazione creditizia (Tree Finance: 49% Gabetti e 51% Ubh) dall’altro.

Gabetti Property Solutions ha infatti firmato ieri un accordo con Ubh, che fa seguito ad un term sheet siglato tra le parti lo scorso 1° agosto.

“L’operazione – precisa una lunga comunicazione societaria – prevede l’incremento, dal 51% al 99%, della partecipazione detenuta da Gabetti Property Solutions Agency S.p.A. in Tree Real Estate S.r.l., holding che controlla le reti di intermediazione immobiliare in franchising con i marchi Gabetti Franchising, Professionecasa e Grimaldi.

L’operazione prevede, inoltre, un’opzione a favore di Gabetti Property Solutions Agency S.p.A. per l’acquisto del residuo 1% di Tree Real Estate S.r.l., nonché l’acquisto dei marchi Professionecasa e Grimaldi Franchising”.

“Contestualmente – prosegue con i dettagli la nota – Gabetti Property Solutions S.p.A. esce dal business dell’intermediazione creditizia attraverso la cessione ad Ubh Spa dell’intera partecipazione detenuta in Tree Finance S.r.l.

Più in dettaglio, l’accordo prevede, da un lato, l’acquisto da parte di Gabetti Property Solutions Agency di una ulteriore quota, pari al 48% del capitale sociale, di Tree Real Estate e dei crediti vantati da Ubh e le sue controllate nei confronti del gruppo Gabetti e l’acquisto dei marchi Professionecasa e Grimaldi Franchising, per un corrispettivo complessivo pari ad euro 18,5 milioni, e, dall’altro lato, la cessione a Ubh S.p.A. della quota di partecipazione detenuta in Tree Finance S.r.l., pari al 49% del capitale sociale, e di una quota parte dei crediti vantati dal gruppo Gabetti nei confronti di Ubh S.p.A. e le sue controllate, per un corrispettivo complessivo pari ad euro 14,5 milioni.

Il corrispettivo delle operazioni di cui sopra sarà regolato tra le parti attraverso la compensazione delle rispettive poste di debito e credito sorte per effetto delle predette operazioni e per i residui 4 milioni di euro vantati da Ubh S.p.A. verso Gabetti Property Solutions Agency S.p.A. attraverso pagamento per cassa.

L’accordo sottoscritto con Ubh S.p.A. si perfezionerà all’ottenimento dell’asseverazione ex art. 67 l.f. del piano di risanamento di Ubh S.p.A. e di Tree Finance S.r.l. e purchè reso compatibile agli accordi di ristrutturazione dei debiti del gruppo Gabetti con gli istituti di credito finanziatori, anche alla luce dei possibili nuovi scenari allo studio atti ad accelerare il risanamento del gruppo Gabetti, entro la data del 16 novembre 2011″.

Posted by Monitorimmobiliare

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20/10/2011 – È stato arrestato un 76enne romano per essersi finto un agente immobiliare. L’uomo aveva infatti intrapreso un’attività di intermediazione abusiva per la locazione di immobili su Roma, attraverso un inserto su “Porta Portese”. A cadere nella sua rete una giovane coppia che si era rivolta a lui per ricevere un aiuto nella ricerca di un miniappartamento. L’uomo, dopo un primo contatto telefonico, aveva preteso per il suo impegno la somma di 200 euro. Dopo pochi giorni, però, ha ricontattato la coppia aumentando la cifra e chiedendo 400 euro. A seguito del rifiuto da parte dei due giovani di pagare, il delinquente ha iniziato a minacciarli telefonicamente di morte. La paura non ha impedito alla coppia di chiedere aiuto alle forze dell’ordine che sono intervenute arrestandolo. Tratto da Monitorimmobiliare

 

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Il 28 ottobre a Roma viene presentata la quarta edizione del Codice delle Valutazioni edito da Tecnoborsa, l’organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo Sviluppo e la Regolazione dell’Economia Immobiliare, con sede a Roma. Si tratta di uno strumento di guida nella determinazione delle valutazioni immobiliari, adottato dal sistema bancario nazionale e dagli enti, pubblici e privati, impegnati nel settore. Nel Comitato Scientifico vi sono Filippo Crocè, membro della Giunta nazionale ANAMA e il presidente nazionale Paolo Bellini, al quale è stato dato il compito di portare al tavolo di studio la sua esperienza di tecnico e di operatore immobiliare. Il parterre dei partecipanti è di quelli che si definiscono “di tutto rispetto” considerato che vi sono: l’Abi, l’Agenzia del Territorio, il Censis, i collegi degli agrotecnici, dei periti agrari e dei geometri ma anche gli ordini degli ingegneri, degli architetti, l’ente nazionale di unificazione (UNI), i Ministeri dello Sviluppo Economico e dell’Economia e le università Bocconi di Milano e la Luiss di Roma. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari tenta anche di uniformare l’Italia con le valutazioni immobiliari al fine di rendere trasparente e certo il sistema di calcolo dei valori che stanno alla base del mercato immobiliare su tutto il territorio nazionale.

Elenco degli Enti componenti il COMITATO TECNICO-SCIENTIFICO (CTS) DI TECNOBORSA

ABI – ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA

Dr. Angelo Peppetti

AGENZIA DEL TERRITORIO

Dr. Gianni Guerrieri, Direttore Centrale

Ing. Franco Maggio, Direttore Centrale

Ing. Mauro Iacobini, Responsabile Area Servizi Valutazioni immobiliari

AIAV – ASSOCIAZIONE ITALIANA PER LA GESTIONE E L’ANALISI DEL VALORE

Prof. Luigi Maffei, Presidente

Ing. Ernesto Lorenzetti, Presidente Operativo

ANAMA – ASSOCIAZIONE  NAZIONALE AGENTI E MEDIATORI D’AFFARI

Dr. Paolo Bellini, Presidente

Dr. Filippo Crocè

ANIA – ASSOCIAZIONE NAZIONALE FRA LE IMPRESE ASSICURATRICI

Dott. Roberto Manzato, Direttore Vita e Danni non Auto

ASPESI – ASSOCIAZIONE NAZIONALE TRA SOCIETÀ DI PROMOZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE

Avv. Federico F. Oriana, Presidente

Avv. Michele Paparelle, Consigliere

ASSOVIB – ASSOCIAZIONE SOCIETÀ DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI PER LE BANCHE 

Dr.ssa Valeria Picconi, Presidente

Dr. Luca Marco Fiumara

CENSIS CENTRO STUDI INVESTIMENTI SOCIALI

Prof. Giuseppe Roma, Direttore Generale2

COLLEGIO NAZIONALE DEGLI AGROTECNICI E DEGLI AGROTECNICI LAUREATI

Agr. Roberto Orlandi, Presidente

COLLEGIO NAZIONALE DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI

Per. Agr. Andrea Bottaro, Presidente

CONFEDILIZIA – CONFEDERAZIONE ITALIANA PROPRIETÀ EDILIZIA

Avv. Corrado Sforza Fogliani, Presidente

Avv. Giovanni Gagliani Caputo

CONSIGLIO DELL’ORDINE NAZIONALE DEI DOTTORI AGRONOMI E FORESTALI

Dr. Agr. Andrea Sisti, Presidente

Dr. Agr. Gianni Guizzardi, Consigliere

CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI ARCHITETTI, PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI

Arch. Leopoldo Freyrie, Presidente

Arch. Miranda Ferrara

Arch. Bruno Brunori

CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI

Ing. Giovanni Rolando, Presidente

Ing. Giovanni Montresor, Consigliere

CONSIGLIO NAZIONALE DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI

Geom. Fausto Savoldi, Presidente

Geom. Antonio Benvenuti, Consigliere

CONSIGLIO NAZIONALE DEI PERITI INDUSTRIALI  E DEI PERITI INNDUSTRIALI LAUREATI

Per. Ind. Giuseppe Jogna, Presidente

Per. Ind. Paolo Radi, Consigliere Nazionale

E-VALUATIONS ISTITUTO DI ESTIMO E VALUTAZIONI

Prof. Marco Simonotti, Presidente Onorario

Dr. Agr. Angelo Donato Berloco, Presidente

FIAIP – FEDERAZIONE ITALIANA AGENTI IMMOBILIARI PROFESSIONALI

Dr. Paolo Righi, Presidente Nazionale

Dr. Franco D’Onofrio, Vicepresidente Nazionale Vicario

FIMAA – FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI AFFARI

Dr. Valerio Angeletti, Presidente Nazionale

GEO.VAL – ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI

Geom. Pier Giuseppe Sera, Presidente

INU – I STITUTO NAZIONALE DI URBANISTICA

Prof.  Federico Oliva, Presidente

Arch. Simone Ombuen, Segretario

Prof. Stefano Stanghellini

ISMEA – ISTITUTO DI SERVIZI PER IL MERCATO AGRICOLO ALIMENTARE                                                                                                                                   

Dr. Giuseppe Fierro3

MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO

Segreteria Tecnica del Ministro

MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE

Dipartimento del Tesoro

Dr. Stefano Scalera, Responsabile Direzione VIII Gestione e Valorizzazione dell’Attivo e Patrimonio dello Stato

TEROTEC – LABORATORIO PER L’INNOVAZIONE DELLA MANUTENZIONE E GESTIONE PATRIMONI URBANI E IMMOBILIARI

Prof. Silvano Curcio, Direttore Generale

UNI – ENTE NAZIONALE ITALIANO DI UNIFICAZIONE

Dr. Alberto Simeoni, Direzione

UNIONCAMERE – UNIONE ITALIANA DELLE CAMERE DI COMMERCIO

Dr.ssa Tiziana Pompei, Vice Segretario Generale

Dr. Enzo Maria Tripodi

UNIVERSITA’ L. BOCCONI – NEWFIN

UNIVERSITA’ LUISS GUIDO CARLI                                                                                                                              

Prof. Bruno Capponi

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Acquistare un immobile in costruzione è oggi, con molta probabilità, un contratto più sicuro di un tempo. Infatti le novità introdotte dal D. Lgs. n. 122 del 2005 hanno fornito un’importante tutela a favore dell’acquirente, soprattutto per le somme che versa in anticipo e per gli stati di avanzamento dei lavori. Ma prima di addentraci nella procedura e nei contenuti del contratto è bene stabilire cosa si intende per “immobili in corso di costruzione”. Secondo l’accezione utilizzata nel Decreto, si deve intendere un immobile per il quale, al momento della stipulazione dell’accordo preliminare, sia stato già richiesto in Comune il Permesso di Costruire, ma che non sia ancora ultimato. Infatti per il Decreto 122/2005 l’ultimazione del fabbricato ha luogo, quando sono già state eseguite le finiture e questo a differenza del concetto di “ultimazione”, utilizzato in altre norme del nostro ordinamento – per le quali un immobile è ultimato quando il fabbricato è realizzato “al rustico”. Ciò porta a stabilire che il “fabbricato è ultimato” quando l’immobile si trova nelle condizioni per richiedere il Certificato di Agibilità. La ratio del decreto sta nel fornire all’acquirente privato (persona fisica) le garanzie contro il rischio di dissesti che intervengano nella sfera patrimoniale del venditore – costruttore. Basti pensare a cosa succede se il fabbricato compravenduto non viene ultimato con conseguente perdita dell’investimento. Per questo motivo, il Decreto prevede l’obbligo per il costruttore di prestare garanzia, tramite fideiussione bancaria o assicurativa, a favore dell’acquirente, per l’importo identico alla somma di tutti i pagamenti che l’acquirente esegue prima dell’acquisto definitivo della proprietà. E quindi sia per la caparra che per gli acconti. La norma in questione prescrive poi un contenuto minimo tipico del contratto preliminare stipulato tra il venditore – costruttore e il privato.

Il contratto in questi casi deve contenere:

1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, quelli catastali, d’identificazione precisa del bene compresi i confini);

2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo (l’abitazione e la sua conformazione, il garage, la cantina e il giardino esclusivo);

3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni stipulati per l’ottenimento dei Permessi, e relativi anche al Piano di lottizzazione, delle varianti e di ogni altro strumento atto a fornire l’autorizzazione alla costruzione ( con la precisazione dei vincoli da essi derivanti);

4. le caratteristiche tecniche della costruzione (il computo metrico estimativo, con descrizione dei materiali e delle finiture);

5. i termini massimi di esecuzione della costruzione (data di fine lavori);

6. l’indicazione precisa del prezzo pattuito e di ogni altro costo, spesa o corrispettivo da versare, oltre ai termini e alle modalità di pagamento (comprese le quietanze dei vari pagamenti e della caparra);

7. gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate (bancaria o assicurativa);

8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti il cantiere (con l’ammontare degli importi, la banca beneficiaria, il titolo da cui derivano, le pattuizione espresse che obbligano il costruttore a determinate azioni e quando queste obbligazioni  dovranno trovare compimento – se prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);

9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi, varianti, autorizzazione degli Enti o denunce);

10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici (in regola con il DURC – documento unico di regolarità contributiva, e il POS – piano operativo della sicurezza).

Al contratto preliminare, inoltre devono essere allegati, con documentazione a parte e sottoscritta:

a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle finiture e degli accessori concordati tra le parti;

b. gli elaborati del progetto di massima ed esecutivo, in base al quale è stato chiesto il Permesso o presentata la DIA, o l’ultima variante del progetto originario.

Bisogna ricordare che la norma di cui si parla si applica ed è efficace solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati).

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