A.N.A.M.A.

Acquistare un immobile in costruzione è oggi, con molta probabilità, un contratto più sicuro di un tempo. Infatti le novità introdotte dal D. Lgs. n. 122 del 2005 hanno fornito un’importante tutela a favore dell’acquirente, soprattutto per le somme che versa in anticipo e per gli stati di avanzamento dei lavori. Ma prima di addentraci nella procedura e nei contenuti del contratto è bene stabilire cosa si intende per “immobili in corso di costruzione”. Secondo l’accezione utilizzata nel Decreto, si deve intendere un immobile per il quale, al momento della stipulazione dell’accordo preliminare, sia stato già richiesto in Comune il Permesso di Costruire, ma che non sia ancora ultimato. Infatti per il Decreto 122/2005 l’ultimazione del fabbricato ha luogo, quando sono già state eseguite le finiture e questo a differenza del concetto di “ultimazione”, utilizzato in altre norme del nostro ordinamento – per le quali un immobile è ultimato quando il fabbricato è realizzato “al rustico”. Ciò porta a stabilire che il “fabbricato è ultimato” quando l’immobile si trova nelle condizioni per richiedere il Certificato di Agibilità. La ratio del decreto sta nel fornire all’acquirente privato (persona fisica) le garanzie contro il rischio di dissesti che intervengano nella sfera patrimoniale del venditore – costruttore. Basti pensare a cosa succede se il fabbricato compravenduto non viene ultimato con conseguente perdita dell’investimento. Per questo motivo, il Decreto prevede l’obbligo per il costruttore di prestare garanzia, tramite fideiussione bancaria o assicurativa, a favore dell’acquirente, per l’importo identico alla somma di tutti i pagamenti che l’acquirente esegue prima dell’acquisto definitivo della proprietà. E quindi sia per la caparra che per gli acconti. La norma in questione prescrive poi un contenuto minimo tipico del contratto preliminare stipulato tra il venditore – costruttore e il privato.

Il contratto in questi casi deve contenere:

1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, quelli catastali, d’identificazione precisa del bene compresi i confini);

2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo (l’abitazione e la sua conformazione, il garage, la cantina e il giardino esclusivo);

3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni stipulati per l’ottenimento dei Permessi, e relativi anche al Piano di lottizzazione, delle varianti e di ogni altro strumento atto a fornire l’autorizzazione alla costruzione ( con la precisazione dei vincoli da essi derivanti);

4. le caratteristiche tecniche della costruzione (il computo metrico estimativo, con descrizione dei materiali e delle finiture);

5. i termini massimi di esecuzione della costruzione (data di fine lavori);

6. l’indicazione precisa del prezzo pattuito e di ogni altro costo, spesa o corrispettivo da versare, oltre ai termini e alle modalità di pagamento (comprese le quietanze dei vari pagamenti e della caparra);

7. gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate (bancaria o assicurativa);

8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti il cantiere (con l’ammontare degli importi, la banca beneficiaria, il titolo da cui derivano, le pattuizione espresse che obbligano il costruttore a determinate azioni e quando queste obbligazioni  dovranno trovare compimento – se prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);

9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi, varianti, autorizzazione degli Enti o denunce);

10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici (in regola con il DURC – documento unico di regolarità contributiva, e il POS – piano operativo della sicurezza).

Al contratto preliminare, inoltre devono essere allegati, con documentazione a parte e sottoscritta:

a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle finiture e degli accessori concordati tra le parti;

b. gli elaborati del progetto di massima ed esecutivo, in base al quale è stato chiesto il Permesso o presentata la DIA, o l’ultima variante del progetto originario.

Bisogna ricordare che la norma di cui si parla si applica ed è efficace solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati).

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La mediazione nelle liti civili diventa un vero e proprio obbligo. Dal 21 marzo 2011 infatti, la parte coinvolta in una lite, civile o commerciale, è obbligata a cercare in via preliminare un accordo amichevole con la controparte.

Lo stabiliscono due decreti: il D.L. 28/2010 (articolo 5, comma 1) e il D.M.18 ottobre 2010 n.180 e il regolamento di modifica (D.M. 6 luglio 2011 n. 145) oltre alle varie Circolari ministeriali emanate dal2010 inavanti (vedi al riguardo www.giustizia.it).

In una prima fase la mediazione obbligatoria interessa i seguenti ambiti:

• locazioni
• diritti reali
• divisioni
• successioni ereditarie
• patti di famiglia
• comodato
• affitto di azienda
• risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti
• risarcimento del danno derivante da responsabilità medica
• risarcimento del danno da diffamazione a mezzo della stampa o altro mezzo di pubblicità
• contratti assicurativi, bancari e finanziari.

Tra meno di un anno e precisamente dal 20 marzo 2012 entra in campo anche tutta la materia legata al condominio con le sue liti e RC auto.

Quali sono i vantaggi?

Con la mediazione – conciliazione obbligatoria si punta alla riduzione dei tempi di soluzione delle liti, evitando le lungaggini della giustizia ordinaria, che si fa in Tribunale con avvocati, cancellieri e giudici, riducendo i costi. Infatti non serve un avvocato per tentare la conciliazione e raggiungere l’accordo tra le parti. Va detto che se la proposta avanzata dal mediatore non sarà accettata, la parte che l’ha rifiutata dovrà sobbarcarsi le spese di giustizio – anche nel caso in cui risultasse vincitore in tribunale – se il contenuto della sentenza definitiva corrisponde a quello della proposta mediatoria.

Le nuove norme

La mediazione civile (conciliazione) obbligatoria è disciplinata dal decreto legislativo 28/2010 (articolo 5, comma 1) e dal decreto ministeriale180. Inpratica il cittadino che vuole avvalersi di questo strumento giuridico deve inoltrare la domanda all’organismo di conciliazione. Ad oggi sono 160 gli organismi accreditati dal ministero della Giustizia. Se un cittadino si rivolge ad un avvocato per una delle materie di conciliazione questi ha il dovere di informare il cliente dell’obbligo di puntare prima di tutto sulla mediazione per la soluzione della questione.

La procedura

Per dare avvio alla Conciliazione si paga 40 euro e si presenta la domanda. Entro due settimane l’organismo di conciliazione scelto dal cittadino (l’elenco degli organismi è pubblicato sul sito del ministero della Giustizia) fissa un incontro con la controparte. Il mediatore ha la funzione di raggiungere l’accordo che meglio tutela gli interessi di entrambe le parti. Il tentativo deve concludersi entro quattro mesi. Se l’accordo viene raggiunto, l’intesa viene sottoscritta dalle parti e la “causa” è chiusa. Se invece le posizioni rimangono distanti, si passa al Tribunale ordinario.

Da ricordare

La conciliazione obbligatoria può essere svolta da professionisti non necessariamente avvocati. Serve comunque un’abilitazione e un’organizzazione atta a svolgere la mediazione. In sintesi:

• è uno dei metodi più veloce di risoluzione delle dispute
• è più economico che altri sistemi alternativi
• le parti hanno la certezza di una data certa per l’udienza
• si può salvare ed addirittura, consolidare il rapporto con la controparte
• si garantisce velocità nella preparazione della procedura
• è possibile ottenere una soluzione soddisfacente per tutte le parti
• e se le parti non giungono ad un accordo, non perdono alcun diritto:rimangono libere di abbandonare le trattative in qualsiasi momento.

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Il TAR del Lazio con sentenza 24.05.2011 n° 4622 ha stabilito che: Il cambio di destinazione d’uso, realizzato senza opere evidenti, non necessita di concessione edilizia nel caso in cui non si sostanzi in un mutamento urbanistico – edilizio e pertanto non sconvolga l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio. E’ un provvedimento del maggio di quest’anno che da una spallata forte alla burocrazia comunale e a tutti quegli uffici tecnici che ancora oggi, reclamano permessi di costruire e concessioni edilizie, in caso di richiesta di cambio di destinazione d’uso. Il TAR è chiaro: in assenza di opere edilizie evidenti non serve la concessione edilizia. In allegato il link a condominio.it dove è illustrata la notizia con la sentenza a corredo. La Redazione

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Ecco puntuale la risposta del presidente nazionale Paolo Bellini al “grido d’allarme” lanciato dagli iscritti di BRESCIA che lamentano una forte penalizzazione dell’attività e del mercato, nel caso in cui non si ponga rimedio alla norma regionale della Lombardia che impone la preventiva indicazione della classe e dell’indice di prestazione energetica degli immobili in vendita o in locazione. La Redazione

Cari Colleghi,
non vi è dubbio che la Regione Lombardia sta cavalcando l’onda dell’efficientismo e della modernizzazione con assoluto zelo e dedizione ma troppo frettolosamente a tal punto che alcuni provvedimenti risultano più frutto di sollecitazioni “delle categorie interessate” che del bene collettivo.
Ci riferiamo alla norma sull’obbligatorietà dell’inserimento negli annunci pubblicitari “della dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica” (L.R. 21 febbraio 2011 n. 3) .
Questo provvedimento rende, di fatto, obbligatoria la preventiva predisposizione dell’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) da parte dei proprietari di case, imponendo oneri e prestazioni fuori luogo in un momento di grave crisi del settore, considerato il fatto che il risultato, a cui punta la norma, lo si può raggiungere egualmente anche se il dato richiesto lo si fornisce  in sede di rogito notarile o di registrazione del contratto di locazione. Infatti se l’obiettivo di fondo è quello di far emergere “la questione energetica” dei palazzi italiani, dotandoli di uno strumento che ne codifica la loro “qualità energetica”, non capiamo come detto obbligo possa nascere ancor prima che si determinino le condizioni contrattuali obbligatorie, come la compravendita o la locazione.
Nel caso della norma lombarda viene penalizzata “la sola intenzione” a vendere o a locare un immobile, posto che per pubblicizzare questa intenzione si debba per legge indicare gli estremi dell’ACE.Come a dire che per mettere in vendita un automobile, su una qualsiasi rivista cartacea e interattiva, diventa obbligatorio indicare gli estremi del bollino blu se non addirittura dell’assicurazione. Con ciò non vogliamo dire che queste incombenze non debbano essere onorate ma le si effettueranno, con controlli e verifiche, all’atto del passaggio di proprietà. Non certo … nella fase di ricerca del cliente! Leggi il resto »

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Anama è consapevole che il futuro dell’agente immobiliare italiano sta nella sua capacità di acquisire un “ruolo” nella società che non sia un semplice numero su un pezzo di carta ma una specifica funzione: quello di essere riconosciuto come un professionista utile ed indispensabile nella compravendita immobiliare.

Per raggiungere questo obiettivo l’intera categoria si deve interrogare sullo stato di professionalità e competenza dei suoi appartenenti, per i quali Anama prevede forme serissime di aggiornamento e di formazione. L’autorevolezza dell’agente immobiliare si conquista sul campo della preparazione e della capacità di seguire il cliente, passo dopo passo, versa la stipula del rogito notarile. Un agente “ignorante” è il peggiore dei mali che possa capitare ad un cliente che, giustamente, si affida “al professionista” per ottenere certezze e tranquillità. Leggi il resto »

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Attenzione al “fai da te” nell’immobiliare. Anche se può sembrare facile acquistare o vendere una casa o un negozio, tanto più se si utilizzano le opportunità offerte da internet, è invece “pericolosissimo” sottoscrivere contratti ed accordi scritti senza l’assistenza di un professionista preparato e competente.  Se da un lato il “fai da te” è stata la fortuna di portali come eBay e in parte anche per la compravendita di auto, moto e strumenti elettronici dall’altro non si può scherzare con un settore che porta con se cifre considerevoli, con insidie legali e normative di difficile individuazione. Prima di comprare casa sono molte le azioni preventive da fare che oggi ci sembra giusto elencare per dare un contribuito concreto a tutti i nostri lettori:

1 – Individuazione dell’immobile che si vuole acquistare. Ricordiamo che non è sufficiente leggere i giornali o consultare i portali immobiliari in internet per avere un quadro preciso del bene che si va ad acquistare. E’ fondamentale procedere con un particolareggiato sopralluogo, dove verificare lo stato in essere dell’immobile, degli impianti, del funzionamento delle reti fognarie, degli allacciamenti e di ogni altro elemento che compone la casa (serramenti, pavimenti, rivestimenti, bagni, parquette, umidità, grondaie, tetto, coibentazione termica e soprattutto acustica solo per elencarne alcune);

2 – Verifica dei vincoli, pesi e gravami. Una formula contrattuale che sta a significare che l’immobile deve essere libero da ipoteche (e quando c’è un mutuo l’ipoteca è automatica), da servitù a favore di altre proprietà, come per esempio servitù di passaggio, o servitù di veduta, o da vincoli imposti dal condominio come per esempio il divieto di tenere animali domestici. Sembra una forzatura ma invece è pura verità: se l’assemblea di condominio, all’unanimità ha deliberato che in quella palazzina nessuno può tenere animali in casa il divieto può essere fatto valere in Tribunale.

3 – Certezza sulla commerciabilità dell’immobile. Un bene immobile non può essere oggetto di regolare compravendita se in esso vi sono opere abusive, o se il suo reddito non è stato dichiarato nell’ultima Dichiarazione dei redditi. Inoltre va fatta attenzione all’eventuale diritto di prelazione a favore dei confinanti, come per esempio per un appezzamento agricolo che prima di essere venduto a Terzi va proposto ritualmente all’affittuario o al confinante coltivatore diretto, i quali a parità di prezzo hanno “precedenza” su altri nell’acquisto del terreno.

4 – Presenza delle certificazioni. Oggi più che mai è fondamentale verificare che gli impianti tecnologici e l’intero immobile sia dotato delle necessarie certificazioni: per l’impianto elettrico, per quello igienico sanitario e per quello energetico,. Infatti oltre alla verifica della perfetta manutenzione della caldaia è fondamentale che il bene sia munito dell’Attestato di Certificazione Energetica, obbligatorio sia per vendere che per locare un bene immobile. E poi è buona norma munirsi della Concessione edilizia o del Permesso di costruire oltre al certificato di Abitabilità (oggi Agibilità) nel quale sono contenute le dichiarazioni dell’ufficio tecnico comunale proprio in merito alla realizzazione a “perfetta regola d’arte” delle strutture e degli impianti.

5 – Corrispondenza catastale. La legge recente sul riordino del patrimonio immobiliare ha imposto la corrispondenza dei dati catastali alla realtà per poter procedere con il rogito notarile, che è l’atto pubblico dove avviene il passaggio della proprietà. In questo caso è necessario munirsi di una visura catastale aggiornata, delle planimetrie catastali e dell’estratto autentico di mappa per fare le necessarie verifiche ed eventualmente individuare le anomalie che possono, alla fine, inficiare la celebrazione dell’atto notarile.

Già questo fa capire che per vendere un immobile non è sufficiente accordarsi, magari con una stretta di mano, sul prezzo di vendita o sulle modalità di pagamento. E’ fondamentale scavare molto di più all’interno di norme, regole, obblighi e verifiche che se non fatte in tempo possono mettere in estrema difficoltà le parti in contratto, la banca nel caso di finanziamento e il notaio che se tutto non combacia non potrà mai rogitare. E c’è ancora chi pensa di poter far tutto questo da solo?

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Altra battaglia persa da FIAIP ma soprattutto dalla categoria che rischia di di farsi una cattiva reputazione nei confronti del Palazzo. Ancora una volta gli uomini di Righi & C. si scagliano contro un provvedimento, senza coesione e accordo con le altre associazioni, forti della presunzione di chi si sente imbattibile, perdendo su tutta la linea. L’emendamento Azzollini (senatore del PDL, presidente della Commissione Bilancio al Senato, nella foto) che, nell’ottica della semplificazione, manderebbe in soffitta la dichiarazione di inizio attività, la cosiddetta “Dia”, al fine di introdurre la “Scia”, la segnalazione certificata di inizio attività è parte attiva della manovra di Governo e martedì prossimo troverà con tutta probabilità la sua celebrazione. A poco sono valse le ragioni filosofiche e di ruolo che l’agente immobiliare svolge nel mercato portate avanti da FIAIP con i suoi comunicati stampa. I senatori non se ne sono proprio interessati perchè queste azioni devono essere portate avanti non solo con l’occhio rivolto “alla corporazione” ma con una visione più ampia del sistema. L’Italia ha accolto con favore le logiche europee che mirano alla semplificazione d’impresa e quindi mai e poi mai il Governo potrebbe contrastare la SCIA che da alle imprese, che intendono aprire un’attività, una facilitazione. Non per niente il risultato della manovra sul tema è il seguente:LIBERTA’ D’IMPRESA. Secondo il testo della manovra basterà una segnalazione per avviare un’attività. La denuncia di inizio attività (Dia) lascia il posto alla SCIA, la cosidetta segnalazione certificata di inizio attività. I controlli saranno solo ex-post. Ora più che mai il ruolo delle associazioni diventa fondamentale per questi controlli e per dare una mano a chi sarà preposto agli stessi. E non si vengano a portare in campo contrapposizioni ideologiche o di schieramento: la nostra professione è oggi più che mai vista come un’impresa che, guidata da professionisti, si pone sul mercato per agevolare gli affari, promuovere le locazioni, fornire servizi legati all’acquisto della casa, dell’impresa ma anche delle seconde case, dei terreni per le operazioni edilizie, degli alberghi, delle aziende commerciali, delle quote sociatarie e quant’altro possiamo inserire. Quindi non serve portare avanti lo scettro della funzione sociale dell’agente immobiliare per impedire la modernizzazione del settore: bisogna gestirlo, bisogna adattarsi alla nuova visione imponendo serietà, competenza e tanto buon senso a tutti noi, operatori del business (Nella foto: il senatore Antonio Azzollini)

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L’ANAMA è l’associazione degli agenti immobiliari e creditizi aderente alla Confesercenti. Nasce con l’intento di tutelare la categoria e gli operatori di settore che operano sia come ditte individuali che in forma societaria.

E’ attiva quindi sul piano dell’aggiornamento normativo e nei rapporti con le istituzioni, le associazioni dei consumatori, gli enti preposti al “governo” del settore.

ANAMA vede nelle agenzie immobiliari “imprese guidate da professionisti” e quindi punta la sua azione su alcuni campi fondamentali come:

• la formazione degli operatori e il loro aggiornamento costante;
• la trasparenza nei contratti e nell’utilizzo dei moduli e dei formulari;
• la deontologia professionale e la conferma di rapporti basati sulla competenza e la professionalità.

E’ quindi fautrice di iniziative realizzate in collaborazione con molte Camere di Commercio per l’istituzione del “sistema qualità” degli operatori e dei “bollini di garanzia” che distinguono le agenzie ANAMA rispetto alle altre disinteressate a fornire garanzie di efficienza, trasparenza e professionalità.

ANAMA ha dato vita a varie iniziative rivolte al Mercato e alle imprese come I.R.A. – Italian Russian Association che ha come obiettivo “creare un ponte tra il mercato italiano e gli investitori russi”. Questo sodalizio garantisce il corretto andamento delle trattative, la serietà delle parti in campo e la trasparenza dei prezzi e delle modalità di pagamento. I.R.A. è accreditata negli Enti e negli uffici pubblici di settore come i Ministeri di riferimento, le ambasciate e le rappresentanze commerciali presso le delegazioni italiane e russe.

ANAMA mette al centro del suo operato “il cliente – consumatore” per garantirsi un rapporto di fiducia con la clientela stessa e il rispetto delle istituzioni. A questo proposito ha deciso di sottoscrivere un protocollo d’intesa con il Movimento difesa del cittadino per mettere “nero su bianco” un codice comportamentale di assoluta garanzia, nelle trattative.

Gli iscritti ANAMA seguono il cliente fino alla conclusione dell’affare, fornendo assistenza e consulenza ad ogni livello: tecnico, legale e notarile. Infatti gli agenti ANAMA effettuano tutte le verifiche e le ispezioni catastali, assistono il cliente nell’interpretazione dei contratti e nel rapporto con il notaio, per giungere serenamente al rogito notarile.

In pratica: scegliere ANAMA vuol dire affidarsi a professionisti in regola, competenti e preparati ad affiancarsi al cliente per guidarlo ed assisterlo verso una consapevole compravendita immobiliare.

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Anama a congresso

Il settore immobiliare sta vivendo un momento difficile. Le compravendite sono scese a 609.145 atti, dati anno 2009, con un calo rispetto all’anno precedente dell’ 11,3%. Dal 2006 picco di mercato con le 845.051 compravendite il calo è del 27,9% e tutto in soli tre anni. Gli operatori immobiliari dell’intermediazione iscritti alla Camera di Commercio sono 73 mila, ai quali vanno aggregati altri 30 mila soggetti che si propongono come consulenti del settore, portando il dato ad oltre 100 mila addetti. Se a tutto questo ci aggiungiamo la soppressione del ruolo mediatori, avvenuto a seguito del recepimento da parte del Governo della direttiva europea sulle liberalizzazioni del mercato, si ha il quadro di sfiducia e di preoccupazione che permea il settore da mesi. L’A.N.A.M.A. celebra il suo congresso quadriennale il 23 e il 24 giugno a Roma in questo clima di incertezza lanciando un messaggio positivo e di grande respiro. Leggi il resto »

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Il Corso del Popolo a Rovigo la zona più cara

I centri storici penalizzati da mancanza di viabilità e parcheggi

di Paolo Bellini

La crisi del settore immobiliare è anche testimoniata dai prezzi dei Negozi. Infatti oggi sul mercato vi sono occasioni uniche di acquisto di unità immobiliari con vetrina, un tempo impensabili. A parte la zona commerciale per antonomasia, rappresentata dalla parte del Corso del Popolo che va da Piazza Matteotti fino al palazzo ex ENEL, i prezzi dei negozi sono calati a picco.

La differenza è evidente: si va dai 4.200 euro/mq per i negozi con vetrina sul Corso del Popolo nel capoluogo ai 2.000 euro/mq per negozi sempre in Rovigo ma situati in altre posizioni.

La colpa è dei centri commerciali? In parte si, ma in parte il fenomeno è dovuto ad un insieme di fattori come: la scarsità di parcheggi nel centro, la viabilità, la mancanza di iniziative di aggregazione, i continui lavori in corso. Oggi il consumatore preferisce ancora la comodità del centro commerciale fuori città a scapito delle realtà nel centro cittadino. Solo la creazione di centri commerciali “naturali”, anche detti centri commerciali di strada potranno far invertire la rotta, in quanto capaci di far riassumere il ruolo di attrattiva anche al piccolo negozio specializzato. In alternativa c’è chi dice che bisogna pensare ai centri ricavati in palazzi storici  progettati come una sorta di magazzini Harrods nostrani, da realizzare “in verticale”. L’importante è che in una soluzione o nell’altra vi sia l’ampia gamma di offerta commerciale che va ad individuare in queste realtà alternative al centro commerciale come: la ristorazione, l’abbigliamento, gli accessori per la casa, la pulizia e l’igiene della persona. Senza dimenticare i centri medici, i saloni di estetica, di parrucchiera, di fitness e di massaggi, oltre ai servizi di primaria utilità. Va da sé che sia a Rovigo che nelle città principali della provincia i prezzi dei negozi sono crollati. Oggi si acquista un negozio di 50 metri quadrati, con vetrina e servizi al prezzo di 100 mila euro ad Adria, di 95 mila euro a Porto Viro, di 80 mila euro a Badia Polesine e di 75 mila euro a Lendinara. In alcuni comuni sono più i negozi chiusi che quelli in attività. Un esempio su tutti via Varliero a Lendinara, un tempo perla del commercio altopolesano, oggi con 11 negozi chiusi su una totalità di circa 30 unità. Un fatto eclatante è anche registrare che 8 negozi del centro commerciale La Fattoria sono chiusi. In pratica 8 attività operanti nel Centro più importante della provincia hanno chiuso i battenti: che sia la prova della crisi in atto!

Tabella prezzi dei Negozi a confronto (Volori espressi in euro/metroquadro)

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Dal 2007 è iniziata la crisi del mattone, dal 2013 la ripresa

Venezia la prima città del Veneto, ultime Rovigo e Belluno

di Paolo Bellini

Questa settimana diamo un’occhiata al volume delle compravendite immobiliari del settore residenziale per capire la crisi e come se ne uscirà. Sì! Perché dai dati storici e dall’andamento delle vendite si può prevedere come si svilupperà il mercato nel breve, nel medio e nel lungo periodo. Gli anni presi in considerazione vanno dal 1985 fino al 2008. Dall’analisi dei dati si nota chiaramente il lungo ed intenso ciclo positivo di crescita del mercato nel decennio 1996-2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo storico di 845.051 con un incremento del 75% circa rispetto al ’96. Interessante il quinquennio di stabilità rappresentato dal 1992 al 1996 con una media di 500 mila atti all’anno che segue il picco registratosi nel 1991 con quasi 600 mila vendite. L’inversione di tendenza inizia a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’area del Nord-Est, quella in cui si registra la diminuzione maggiore,( -17,3%), mentre il calo risulta più contenuto nel Sud ed Isole (-11,6% circa). Il calo delle vendite del mercato residenziale risulta  particolarmente accentuato nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo “ di vacche grasse”in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord-Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) ed anche nel Nord-Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%). Lo studio di questi dati ci porta a prevedere un calo fisiologico del mercato ancora per un paio d’anni, fino a raggiungere la quota di 600 – 700 mila vendite annue. Questo livello di transazioni ci riporta al dato di mercato del 2001 – 2002 momento in cui si è registrato l’aumento esponenziale delle vendite sulla scia dei soldi facili e delle dismissioni del patrimonio pubblico. Quindi dall’euforia registrata nel periodo 2002 – 2006, dove sia i prezzi che le vendite sono schizzate a dati impensabili, si dovrebbe tornare ad una sorta di “normalità” di mercato con un livellamento in basso dei prezzi ed una bonifica sostanziale dei soggetti che affrontano l’acquisto della casa. Dalchè il 2010 e il 2011 saranno anni ancora di livellamento in basso delle vendite, con un 2013 – 2018 invece di controtendenza al rialzo. Cosa fare? Costruire sempre meglio, a prezzi più bassi, riducendo le superfici e aumentando la qualità di base. Alle Banche il compito di finanziare gli acquisti magari sollecitando il Governo per le garanzie da dare alle giovani coppie ed agli acquirenti con il solo reddito da lavoro.

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