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L’INCERTEZZA DELLE DONAZIONI NEL MERCATO IMMOBILIARE

lunedì 28 maggio , 2018

Gli strumenti di tutela

Il mercato immobiliare, è un “ambiente”, nel quale devono vigere l’assoluta certezza e solidità, soprattutto in un sistema come quello italiano, fortemente orientato alla proprietà immobiliare.
A.N.A.M.A., insieme ai sistemi bancario e finanziario, è infatti molto attento e cauto in tema di compravendite, soprattutto quando hanno ad oggetto un immobile derivante da donazione.

La donazione è un contratto disciplinato dall’articolo 769 del codice civile, con il quale una persona (donante) trasferisce per spirito di liberalità un bene patrimoniale o un proprio diritto ad altra persona (donatario).

Non esiste la formula magica per evitare i rischi che ne possono derivare, ma esistono degli strumenti, quali assicurazioni, e fideiussioni che possono tutelare l’eventuale acquirente, contro conseguenze spiacevoli che si possono generare, così da garantire linearità al mercato.

La donazione è un istituto giuridico che ha carattere di incertezza, infatti, è previsto che gli eredi legittimari, possano impugnare e rendere inefficace la donazione stessa.

La disciplina della donazione

L’articolo 563 del codice civile, stabilisce che i legittimari, in caso di infruttuoso esperimento dell’azione di riduzione verso i donatari, possono tornare in possesso di una proprietà, che è stata oggetto di donazione, oppure ottenere il contro valore in denaro anche nei confronti dei successivi acquirenti, anche se in buona fede.
Per far fronte a queste situazioni, è necessario individuare un “antidoto”, proprio al fine di garantire certezza e sicurezza del sistema immobiliare.
Esistono infatti, alcuni strumenti finalizzate ad arginare i rischi legali immobiliari, che possono derivare da un’operazione immobiliare; si tratta in particolare di: assicurazioni con le quali si garantisce il beneficiario (acquirente), contro eventuali vizi che possono essere collegati ad un contratto avente ad oggetto una proprietà immobiliare.
L’assicurazione può tutelare contro dei rischi ignoti, in altri casi contro rischi specificamente individuati; così da facilitare anche il raggiungimento dell’accordo tra le parti.

Polizza a garanzia della donazione

Nel caso specifico di donazione, la polizza garantisce dal rischio economico e finanziario dovuto all’azione di restituzione che può essere esercitata da parte di un erede legittimario, in merito all’immobile donato.
L’assicurazione opera trasformando il rischio legale da qualitativo a quantitativo, e la monetizzazione del rischio è basata una fase preliminare, che porta alla determinazione del premio, e conseguentemente del rischio che la compagnia assicurativa è disposta ad assumere.
Solitamente, se un immobile è stato oggetto di donazione, la compravendita non avviene alle condizioni di mercato, infatti l’ipotesi, che in un futuro, il bene possa essere oggetto di azione di restituzione, riduce significativamente le aspettative economiche del venditore, e di conseguenza la certezza di chi lo compra; e lo stesso “finanziatore”, non sarà molto favorevole a concedere il credito.
La polizza assicurativa, intervienenel momento in cui vi è incertezza dell’esistenza del diritto potenzialmente pregiudizievole; ed ha dunque l’obiettivo di: ridurre al minimo i rischi economici e finanziari conseguenti all’eventuale azione di restituzione, proteggendo commercialmente i beni immobili oggetto di donazione, e agevolando la possibilità di ottenere un finanziamento, garantito da proprietà donative.
Si tratta dunque dell’unico strumento che mette al sicuro sia il terzo acquirente, che il terzo finanziatore.

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