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ORA IL PROBLEMA E’ L’INTERPRETAZIONE DELLA NUOVA NORMA SULL’INCOMPATIBILITÀ – CONFLITTO D’INTERESSI

mercoledì 17 Aprile , 2019

Riflessione del Dott. Paolo Bellini, fondatore A.N.A.M.A

E’ stata approvata in questi giorni al Senato, la norma che mette ordine al tema dell’incompatibilità per gli agenti immobiliari.

Così facendo l’Italia ha scongiurato la procedura d’infrazione minacciata dall’Unione Europea l’anno scorso, considerato il fatto che le norme di settore, collidono con lo spirito di libera concorrenza e agevolazione al lavoro, che i principi europei portano con se.

E’ quindi cambiato l’articolo 5 della Legge n. 39 del 1989, attraverso l’introduzione nel testo di tre elementi base:

  1. rimane l’incompatibilità per le imprese che “producono, vendono, rappresentano, promuovono” beni immobiliari. Come a dire che le imprese edili, le società immobiliari, i fondi immobiliari non possono anche intermediare le loro proprietà.
  2. Viene rafforzata l’incompatibilità in capo a tutti i dipendenti pubblici, ovvero i dipendenti privati di istituiti bancari, finanziari ed assicurativi.
  3. Si riafferma l’incompatibilità per tutte le “professioni intellettuali “afferenti al settore merceologico per cui si esercita “l’attività di mediazione“. Questo è il capitolo più significativo e certamente quello che causerà problemi di interpretazione tipici delle norme italiane. Per dirimere la vicenda giuridica che sorge da questa enunciazione normativa, bisogna stabilire, da un parte cosa sono le “professioni intellettuali“; dall’altra stabilire cosa si intenda per “settore merceologico“. Per quanto concerne il settore immobiliare possiamo intuire che il geometra e l’architetto progettisti dello stabile in vendita, non possono svolgere l’attività di intermediazione, in quanto la “merce afferente” di cui parla la legge, è l’attività progettuale. Al contrario il geometra direttore dei lavori stradali, ovvero di impiantistica generale o l’architetto paesaggista o puramente urbanista, o il designer, sono compatibili con l’intermediazione immobiliare, in quanto non intermediano “la merce” di cui al provvedimento.

Su questa interpretazione si allarga il divieto anche all’ingegnere calcolatore, al perito estimatore, e al certificatore energetico, relativamente agli immobili che si  intende intermediare.

D’altro canto non riscontriamo incompatibilità in capo agli avvocati, ai commercialisti, ai consulenti del lavoro, che di fatto non “afferiscono” all’immobile di riferimento, e se in possesso dei requisiti previsti dalla legge possono svolgere l’attività di intermediazione immobiliare. Anche perché il principio fondante delle figura del mediatore, cioè l’imparzialità, non viene meno in relazione al titolo di studio, o all’attività svolta, ma solo se si evidenzia un chiaro conflitto d’interessi come tra l’altro previsto dalla nuova normativa.

Un interrogativo sorge in capo alla figura dell’amministratore di condominio, che si risolve facilmente se stabiliamo che l’attività di amministrazione dei condomini, non rientra prettamente nelle “attività intellettuali”, e quindi esce dal dettato normativo; ma se anche ciò fosse (attività intellettuale), l’azione dell’amministratore è prettamente un’attività di gestione, rendicontazione e governo del condominio, non di certo di realizzazione, trasformazione e commercializzazione del bene.

Ricordiamo che il mondo dell’amministrazione di condominio è privo di un “registro pubblico” di riferimento, e che eventuali iscrizioni avvengono presso associazioni di diritto privato, con compito di autoregolamentazione della categoria.

Per queste ragioni si ritiene che il provvedimento renda compatibile le due attività,  secondo lo scrivente infatti sono complementari e sicuramente fuori dal conflitto d’interessi.

Questo ultimo principio, il “conflitto d’interessi”, è il fondamento della nuova norma che sta alla base di ogni valutazione ed interpretazione, e dovrebbe guidare l’opera degli enti preposti.

Dopo la pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale e l’iter di vacatio legis, la partita passa in mano alle Camere di Commercio, le quali dovranno adeguarsi alla nuova normativa e deliberare in merito.

La ratio legis comunque è quella che favorisce l’allargamento delle attività dell’agente immobiliare, edulcorando il più possibile le incompatibilità, facendo si che anche coloro che sono imprenditori in settori diversi da quello di riferimento, possano svolgere anche l’attività di intermediazione, al fine di favorire al massimo il lavoro, la creazione di nuove aziende e lo sviluppo della società.

Su questo argomento attendiamo voci autorevoli che possano orientare la mano pubblica, e togliere l’Italia dallo stallo operativo, posto in campo da chi ritiene che l’economia debba essere imbalsamata piuttosto che liberata, garantendo la libera iniziativa.

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